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Maison 3 pièce(s), PÉROLS-SUR-VÉZÈRE

Bien expiré
VillePérols-sur-Vézère (19)
Surface83m²
Coût Total106 148€
Loyer Annuel6 225€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 600 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 681,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Joli cottage en pierre dans un hameau tranquille - Une maison en pierre de deux chambres avec une cheminée à foyer ouvert, une cuisine équipée, une terrasse privée et un joli jardin avec un abri. Elle dispose également d'un grenier qui peut être aménagé en espace de vie supplémentaire. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Pérols-sur-Vézère
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19170
Coordonnées : 45.580475, 1.991541
Total : 106 148€
Prix d'acquisition : 56 600€
Travaux : 45 020€
Valeur du bien : 101 620€
Frais de notaire : 4 528€
Coût estimé : 4 528€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6225€/an
Fourchette totale : 402€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 4824€ - 8033€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 569,82€
Coût de l'assurance :9 287,95€
Taxe foncière : 622,51€/an
Soit par mois : 51,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 457 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 020 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:3 320€
    Isolation combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 300€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 850€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pérols-sur-Vézère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 225 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 148 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 577 €
Revenus locatifs : +6 225 €
Charges déductibles : -49 577 €
Résultat foncier Année 1 : -43 352 €(Déficit de 43 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 557 €/an
Revenus locatifs : +6 225 €
Charges déductibles : -4 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21952.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 790 €(65% de 56 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 338 €/an
Calcul : 36 790 € × 3,636% = 1 338 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 225 €49 581 €3 567 €-43 355 €21 400 €21 955 €21 955 €
26 350 €4 466 €3 472 €1 884 €--20 072 €
36 477 €4 368 €3 374 €2 109 €--17 963 €
46 606 €4 267 €3 273 €2 340 €--15 624 €
56 738 €4 162 €3 168 €2 577 €--13 047 €
66 873 €4 053 €3 059 €2 820 €--10 227 €
77 010 €3 941 €2 947 €3 069 €--7 158 €
87 151 €3 825 €2 831 €3 326 €--3 832 €
97 294 €3 705 €2 711 €3 589 €--243 €
107 440 €3 581 €2 587 €3 859 €---
117 588 €3 452 €2 458 €4 136 €---
127 740 €3 319 €2 325 €4 421 €---
137 895 €3 181 €2 187 €4 713 €---
148 053 €3 039 €2 045 €5 014 €---
158 214 €2 892 €1 898 €5 322 €---
168 378 €2 740 €1 746 €5 639 €---
178 546 €2 582 €1 588 €5 964 €---
188 717 €2 419 €1 425 €6 298 €---
198 891 €2 250 €1 256 €6 641 €---
209 069 €2 076 €1 082 €6 993 €---
219 250 €1 895 €901 €7 355 €---
229 435 €1 709 €714 €7 727 €---
239 624 €1 515 €521 €8 109 €---
249 816 €1 315 €321 €8 501 €---
2510 013 €1 109 €115 €8 904 €---
TOTAL199 392 €121 441 €51 570 €77 951 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €0 €+1 307 €
3+1 307 €0 €+1 307 €
4+1 307 €0 €+1 307 €
5+1 307 €0 €+1 307 €
6+1 307 €0 €+1 307 €
7+1 307 €0 €+1 307 €
8+1 307 €0 €+1 307 €
9+1 307 €0 €+1 307 €
10+1 307 €+1 085 €+222 €
11+1 307 €+1 241 €+66 €
12+1 307 €+1 326 €-19 €
13+1 307 €+1 414 €-107 €
14+1 307 €+1 504 €-197 €
15+1 307 €+1 597 €-290 €
16+1 307 €+1 692 €-385 €
17+1 307 €+1 789 €-482 €
18+1 307 €+1 889 €-582 €
19+1 307 €+1 992 €-685 €
20+1 307 €+2 098 €-791 €
21+1 307 €+2 206 €-899 €
22+1 307 €+2 318 €-1 011 €
23+1 307 €+2 433 €-1 126 €
24+1 307 €+2 550 €-1 243 €
25+1 307 €+2 671 €-1 364 €
Total+32 675 €+23 385 €+9 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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