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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface66m²
Coût Total117 480€
Loyer Annuel9 150€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 151,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

En Exclusivité dans votre Agence MARCEAU IMMOBILIER À Nevers, Résidence de Clèves, résidence sécurisée proche du centre ville et du quartier Colbert, appartement de 66 m2 comprenant entrée, cuisine, salon séjour avec balcon, une chambre, une salle d'eau et un wc, équipé de fenêtres en double vitrage en alu et en pvc et de volets roulants électriques, il est chauffé individuellemnt avec des radiateurs électriques. L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking privative extérieure. La résidence est gérée par un syndic professionnel, les charges de copropriété sont de 137 € / mois et la taxe foncière est de 1625€. Contacter Aurélie MARCEAU-TABANELLI ou

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987488, 3.163147
Total : 117 480€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 35 400€
Valeur du bien : 111 400€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9150€/an
Fourchette totale : 595€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7139€ - 11727€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 119,78 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 906 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+2 094€ (+2.8%)
Marge achat-revente :-43 574€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :34,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 340,26€
Coût de l'assurance :10 279,50€
Taxe foncière : 1 625,00€/an
Soit par mois : 135,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 137,00€/mois
Soit par an : 1 644,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 762,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles ne sont pas conformes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 150 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 480 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 644 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 790 €
Revenus locatifs : +9 150 €
Charges déductibles : -42 790 €
Résultat foncier Année 1 : -33 641 €(Déficit de 33 641 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 241 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 390 €/an
Revenus locatifs : +9 150 €
Charges déductibles : -7 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12240.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 150 €42 794 €3 714 €-33 644 €21 400 €12 244 €12 244 €
29 333 €7 293 €3 613 €2 040 €--10 204 €
39 519 €7 188 €3 508 €2 331 €--7 873 €
49 710 €7 080 €3 400 €2 630 €--5 244 €
59 904 €6 969 €3 289 €2 935 €--2 309 €
610 102 €6 854 €3 173 €3 248 €---
710 304 €6 735 €3 055 €3 569 €---
810 510 €6 612 €2 932 €3 898 €---
910 720 €6 485 €2 805 €4 235 €---
1010 935 €6 355 €2 675 €4 580 €---
1111 153 €6 220 €2 539 €4 934 €---
1211 377 €6 080 €2 400 €5 296 €---
1311 604 €5 936 €2 256 €5 668 €---
1411 836 €5 788 €2 107 €6 048 €---
1512 073 €5 634 €1 954 €6 439 €---
1612 314 €5 476 €1 796 €6 839 €---
1712 561 €5 312 €1 632 €7 248 €---
1812 812 €5 143 €1 463 €7 668 €---
1913 068 €4 969 €1 289 €8 099 €---
2013 329 €4 789 €1 109 €8 540 €---
2113 596 €4 603 €923 €8 993 €---
2213 868 €4 411 €731 €9 457 €---
2314 145 €4 213 €533 €9 932 €---
2414 428 €4 008 €328 €10 420 €---
2514 717 €3 797 €117 €10 920 €---
TOTAL293 068 €180 745 €53 340 €112 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 921 €-6 420 €+8 341 €
2+1 921 €0 €+1 921 €
3+1 921 €0 €+1 921 €
4+1 921 €0 €+1 921 €
5+1 921 €0 €+1 921 €
6+1 921 €+282 €+1 639 €
7+1 921 €+1 071 €+850 €
8+1 921 €+1 169 €+752 €
9+1 921 €+1 270 €+651 €
10+1 921 €+1 374 €+547 €
11+1 921 €+1 480 €+441 €
12+1 921 €+1 589 €+332 €
13+1 921 €+1 700 €+221 €
14+1 921 €+1 815 €+106 €
15+1 921 €+1 932 €-11 €
16+1 921 €+2 052 €-131 €
17+1 921 €+2 175 €-254 €
18+1 921 €+2 301 €-380 €
19+1 921 €+2 430 €-509 €
20+1 921 €+2 562 €-641 €
21+1 921 €+2 698 €-777 €
22+1 921 €+2 837 €-916 €
23+1 921 €+2 980 €-1 059 €
24+1 921 €+3 126 €-1 205 €
25+1 921 €+3 276 €-1 355 €
Total+48 025 €+33 697 €+14 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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