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Maison à vendre

Bien expiré
VilleStains (93)
Surface193m²
Coût Total443 550€
Loyer Annuel40 926€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+747€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 1 813,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Toilettes séparées, Salon (total 48 m²), 3 chambres, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

cette charmante maison individuelle, idéalement située dans une rue calme et très recherchée de Stains. Rare sur le secteur, elle offre un cadre de vie privilégié pour une famille souhaitant allier confort, tranquillité et proximité des commodités. Édifiée sur un sous-sol total, la maison se compose d’une entrée spacieuse et accueillante menant vers un séjour lumineux, parfait pour les moments en famille, ainsi qu’une cuisine indépendante. Elle dispose également de trois chambres confortables et bien exposées, d’une salle de bains et d’un WC séparé. Son emplacement constitue un véritable atout, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, tout en restant à quelques minutes de Paris. Cette maison représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent une vie pratique et sereine dans un secteur dynamique et apprécié. Contactez-moi dès aujourd’hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Ville : Stains
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93240
Coordonnées : 48.954221, 2.385035
Total : 443 550€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 65 550€
Valeur du bien : 415 550€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 28.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 3411€/mois
Loyer annuel estimé : 40926€/an
Fourchette totale : 2116€ - 5498€/mois
Fourchette annuelle : 25387€ - 65979€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 14.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 189,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :133,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 322,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 363,45€
Coût de l'assurance :39 919,50€
Taxe foncière : 4 092,65€/an
Soit par mois : 341,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 410,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 663,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :746,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé pour 193 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 550 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 580€
    Isolation des combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant l'installation)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la pose)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 18000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 240€
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3240€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Stains (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 926 €/an
Calcul : 3 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 550 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 597 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 996 €
Revenus locatifs : +40 926 €
Charges déductibles : -85 996 €
Résultat foncier Année 1 : -45 070 €(Déficit de 45 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 446 €/an
Revenus locatifs : +40 926 €
Charges déductibles : -20 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23669.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 926 €86 010 €14 771 €-45 084 €21 400 €23 684 €23 684 €
241 745 €20 067 €14 377 €21 678 €--2 006 €
342 580 €19 659 €13 970 €22 921 €---
443 431 €19 238 €13 549 €24 193 €---
544 300 €18 803 €13 113 €25 498 €---
645 186 €18 352 €12 663 €26 834 €---
746 090 €17 886 €12 197 €28 204 €---
847 012 €17 404 €11 715 €29 607 €---
947 952 €16 906 €11 216 €31 046 €---
1048 911 €16 390 €10 701 €32 521 €---
1149 889 €15 857 €10 168 €34 032 €---
1250 887 €15 306 €9 617 €35 581 €---
1351 905 €14 736 €9 046 €37 169 €---
1452 943 €14 146 €8 457 €38 797 €---
1554 002 €13 536 €7 847 €40 465 €---
1655 082 €12 905 €7 216 €42 176 €---
1756 183 €12 253 €6 564 €43 930 €---
1857 307 €11 578 €5 889 €45 729 €---
1958 453 €10 881 €5 191 €47 572 €---
2059 622 €10 159 €4 470 €49 463 €---
2160 815 €9 413 €3 723 €51 402 €---
2262 031 €8 641 €2 951 €53 390 €---
2363 271 €7 842 €2 153 €55 429 €---
2464 537 €7 017 €1 327 €57 520 €---
2565 828 €6 163 €473 €59 665 €---
TOTAL1 310 887 €421 149 €213 363 €889 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 889 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 595 €-6 420 €+15 015 €
2+8 595 €0 €+8 595 €
3+8 595 €+6 274 €+2 321 €
4+8 595 €+7 258 €+1 337 €
5+8 595 €+7 649 €+946 €
6+8 595 €+8 050 €+545 €
7+8 595 €+8 461 €+134 €
8+8 595 €+8 882 €-287 €
9+8 595 €+9 314 €-719 €
10+8 595 €+9 756 €-1 161 €
11+8 595 €+10 210 €-1 615 €
12+8 595 €+10 674 €-2 079 €
13+8 595 €+11 151 €-2 556 €
14+8 595 €+11 639 €-3 044 €
15+8 595 €+12 140 €-3 545 €
16+8 595 €+12 653 €-4 058 €
17+8 595 €+13 179 €-4 584 €
18+8 595 €+13 719 €-5 124 €
19+8 595 €+14 272 €-5 677 €
20+8 595 €+14 839 €-6 244 €
21+8 595 €+15 421 €-6 826 €
22+8 595 €+16 017 €-7 422 €
23+8 595 €+16 629 €-8 034 €
24+8 595 €+17 256 €-8 661 €
25+8 595 €+17 899 €-9 304 €
Total+214 875 €+266 921 €+-52 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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