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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMorcenx (40)
Surface150m²
Coût Total206 860€
Loyer Annuel15 958€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 196,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 35 m²), 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Toilettes dans la salle de bains

Christophe PIGEOT (Optimhome) Tel: vous propose en exclusivité

Vous cherchez deux habitations: Votre projection est un excellent rendement locatif. J'ai un produit qui correspond à vos attentes à Morcenx.

Cette commune propose les infrastructures et toutes les commodités (gare SNCF train Bordeaux, centre commercial, autoroute avec accès rapide, corps médical, écoles..).

La plage est à 40 Kilomètres et le lac d'Arjuzanx à 5 minutes des appartements.

2 appartements T3. petit terrain individuel Garage fermé

Rez de chaussée constitué d'un grand salon/salle à manger avec cuisine équipée ouverte, d'une salle d'eau avec buanderie et wc. L'étage possède deux chambres et un palier.

Pour chaque appartement:

  • Doublage de tous les murs par l'intérieur et l'extérieur
  • Huisseries (double vitrage).
  • Cuisine équipée en partie.
  • Tableau électrique.
  • Sol parquet étage.

N'hésitez pas à me contacter pour des renseignements complémentaires et une visite. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Christophe PIGEOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°839 699 519 Greffe de MONT DE MARSAN) (réf. 587564 )

Ville : Morcenx
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40110
Coordonnées : 44.027154, -0.892248
Total : 206 860€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 192 500€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.87€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15958€/an
Fourchette totale : 1038€ - 1704€/mois
Fourchette annuelle : 12454€ - 20447€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 107,43 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 114 €
Prix d'achat :179 500 €
Décote à l'achat :-136 614€ (-43.2%)
Marge achat-revente :109 254€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 498,67€
Coût de l'assurance :18 100,25€
Taxe foncière : 1 595,78€/an
Soit par mois : 132,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être améliorée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 264 €
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -22 264 €
Résultat foncier Année 1 : -6 306 €(Déficit de 6 306 €)
Imputable sur revenu global : 6 306 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 264 €/an
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -9 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 694 €/an
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 958 €22 270 €6 950 €-6 312 €6 312 €--
216 277 €9 086 €6 766 €7 191 €---
316 603 €8 895 €6 575 €7 708 €---
416 935 €8 697 €6 377 €8 237 €---
517 273 €8 493 €6 173 €8 780 €---
617 619 €8 282 €5 962 €9 337 €---
717 971 €8 063 €5 743 €9 908 €---
818 331 €7 837 €5 517 €10 494 €---
918 697 €7 603 €5 283 €11 095 €---
1019 071 €7 360 €5 041 €11 711 €---
1119 453 €7 110 €4 790 €12 343 €---
1219 842 €6 851 €4 531 €12 991 €---
1320 238 €6 583 €4 263 €13 656 €---
1420 643 €6 305 €3 985 €14 338 €---
1521 056 €6 018 €3 699 €15 038 €---
1621 477 €5 721 €3 402 €15 756 €---
1721 907 €5 414 €3 095 €16 492 €---
1822 345 €5 097 €2 777 €17 248 €---
1922 792 €4 768 €2 448 €18 024 €---
2023 248 €4 428 €2 108 €18 820 €---
2123 713 €4 076 €1 756 €19 636 €---
2224 187 €3 712 €1 392 €20 475 €---
2324 670 €3 336 €1 016 €21 335 €---
2425 164 €2 946 €626 €22 218 €---
2525 667 €2 543 €223 €23 124 €---
TOTAL511 134 €171 494 €100 499 €339 641 €6 312 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 894 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 351 €-1 894 €+5 245 €
2+3 351 €+2 157 €+1 194 €
3+3 351 €+2 312 €+1 039 €
4+3 351 €+2 471 €+880 €
5+3 351 €+2 634 €+717 €
6+3 351 €+2 801 €+550 €
7+3 351 €+2 972 €+379 €
8+3 351 €+3 148 €+203 €
9+3 351 €+3 328 €+23 €
10+3 351 €+3 513 €-162 €
11+3 351 €+3 703 €-352 €
12+3 351 €+3 897 €-546 €
13+3 351 €+4 097 €-746 €
14+3 351 €+4 301 €-950 €
15+3 351 €+4 511 €-1 160 €
16+3 351 €+4 727 €-1 376 €
17+3 351 €+4 948 €-1 597 €
18+3 351 €+5 174 €-1 823 €
19+3 351 €+5 407 €-2 056 €
20+3 351 €+5 646 €-2 295 €
21+3 351 €+5 891 €-2 540 €
22+3 351 €+6 142 €-2 791 €
23+3 351 €+6 400 €-3 049 €
24+3 351 €+6 665 €-3 314 €
25+3 351 €+6 937 €-3 586 €
Total+83 775 €+101 892 €+-18 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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