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Maison de ville 8 pièces 270 m²

VilleSeptfonds (82)
Surface270
Coût Total291 720
Loyer Annuel26 714
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+453
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 959,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville Idéal grande FAMILLE

A VENDRE, proche de Caussade, au cœur d'un village dynamique. Vous cherchez une grande maison de caractère, une possibilité de revenu ou de loger une autre partie de la famille, venez découvrir ce bien. La maison offre de très beaux volumes, des espaces très éclairés, modernes, mais il faudra envisager les finitions. Séjour/cuisine ouverte au rez-de-chaussée ainsi qu'une suite parentale. A l'étage, 3 grandes chambres, salle d'eau et dressing. Au second, un bel espace ouvert de 90m2 (salon, salle de jeux, salle de sport, etc...). En complément, un joli jardin très agréable et un appartement habitable en l'état comprenant pièce de vie, 2 chambres et une pièce à terminer, local commercial ou profession libérale. Un bien rare qui offre beaucoup de possibilités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3003122025 Date de réalisation du diagnostic : 16/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.160770, 1.590940
Total : 291 720
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 271 000
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2226€/mois
Loyer annuel estimé : 26714€/an
Fourchette totale : 1731€ - 2864€/mois
Fourchette annuelle : 20767€ - 34365€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,41 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :455 871
Prix d'achat :259 000
Décote à l'achat :-196 871 (-43.2%)
Marge achat-revente :164 151€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 465,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 550,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 815,07
Coût de l'assurance :25 525,50
Taxe foncière : 2 671,44€/an
Soit par mois : 222,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 226,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 772,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :453,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 714 €/an
Calcul : 2 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 862
Revenus locatifs : +26 714
Charges déductibles : -25 862
Résultat foncier Année 1 : 853

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 862 €/an
Revenus locatifs : +26 714
Charges déductibles : -13 862
Résultat foncier Années 2+ : 12 853 €/an
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 71425 87110 179843---
227 24913 6069 91313 643---
327 79413 3309 63814 463---
428 34913 0459 35315 304---
528 91612 7509 05816 166---
629 49512 4448 75217 050---
730 08512 1288 43517 957---
830 68611 8008 10718 887---
931 30011 4607 76719 840---
1031 92611 1087 41520 819---
1132 56510 7437 05021 822---
1233 21610 3656 67322 851---
1333 8809 9746 28123 907---
1434 5589 5685 87624 990---
1535 2499 1485 45626 101---
1635 9548 7135 02127 241---
1736 6738 2634 57028 410---
1837 4077 7964 10329 611---
1938 1557 3123 62030 842---
2038 9186 8113 11932 106---
2139 6966 2922 60033 404---
2240 4905 7552 06334 735---
2341 3005 1981 50636 102---
2442 1264 62192937 504---
2542 9684 02433238 944---
TOTAL855 669252 126147 815603 5420Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 603 542
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 610+253+5 357
2+5 610+4 093+1 517
3+5 610+4 339+1 271
4+5 610+4 591+1 019
5+5 610+4 850+760
6+5 610+5 115+495
7+5 610+5 387+223
8+5 610+5 666-56
9+5 610+5 952-342
10+5 610+6 246-636
11+5 610+6 547-937
12+5 610+6 855-1 245
13+5 610+7 172-1 562
14+5 610+7 497-1 887
15+5 610+7 830-2 220
16+5 610+8 172-2 562
17+5 610+8 523-2 913
18+5 610+8 883-3 273
19+5 610+9 253-3 643
20+5 610+9 632-4 022
21+5 610+10 021-4 411
22+5 610+10 421-4 811
23+5 610+10 830-5 220
24+5 610+11 251-5 641
25+5 610+11 683-6 073
Total+140 250+181 063+-40 813
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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