Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSpézet (29)
Surface56m²
Coût Total96 900€
Loyer Annuel5 628€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Pas de cave

Idéal investisseur. Maison de bourg à rénover. Un garage vient compléter ce bien. On apprécie : le raccordement au tout à l'égout, l'exposition et les commodités à pieds. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.188862, -3.691707
Total : 96 900€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 93 700€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5628€/an
Fourchette totale : 367€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4404€ - 7193€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 024,69 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 383 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-17 383€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-39 517€ (-68.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 070,14€
Coût de l'assurance :8 478,75€
Taxe foncière : 562,80€/an
Soit par mois : 46,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 469,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur la consommation énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant peu de travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~10 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et état 2/5 en salle de bain

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(959 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 480€
    Isolation toiture/combles: 56 m² × 80€/m² = 4480€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:300€
    Peinture murs salon: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 628 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 730 €
Revenus locatifs : +5 628 €
Charges déductibles : -57 730 €
Résultat foncier Année 1 : -52 102 €(Déficit de 52 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 030 €/an
Revenus locatifs : +5 628 €
Charges déductibles : -4 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30701.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 628 €57 733 €3 131 €-52 105 €21 400 €30 705 €30 705 €
25 741 €3 948 €3 046 €1 793 €--28 912 €
35 855 €3 861 €2 959 €1 995 €--26 917 €
45 972 €3 770 €2 868 €2 202 €--24 715 €
56 092 €3 677 €2 775 €2 415 €--22 300 €
66 214 €3 581 €2 679 €2 633 €--19 667 €
76 338 €3 481 €2 579 €2 857 €--16 810 €
86 465 €3 378 €2 476 €3 087 €--13 724 €
96 594 €3 272 €2 370 €3 322 €--10 402 €
106 726 €3 162 €2 260 €3 564 €--6 838 €
116 860 €3 049 €2 147 €3 812 €--3 026 €
126 998 €2 931 €2 029 €4 066 €---
137 138 €2 810 €1 908 €4 327 €---
147 280 €2 685 €1 783 €4 595 €---
157 426 €2 556 €1 654 €4 870 €---
167 575 €2 422 €1 520 €5 152 €---
177 726 €2 284 €1 382 €5 442 €---
187 881 €2 141 €1 239 €5 739 €---
198 038 €1 994 €1 092 €6 044 €---
208 199 €1 842 €940 €6 357 €---
218 363 €1 684 €783 €6 678 €---
228 530 €1 522 €620 €7 008 €---
238 701 €1 354 €452 €7 347 €---
248 875 €1 181 €279 €7 694 €---
259 052 €1 001 €99 €8 051 €---
TOTAL180 266 €121 319 €45 070 €58 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 182 €-6 420 €+7 602 €
2+1 182 €0 €+1 182 €
3+1 182 €0 €+1 182 €
4+1 182 €0 €+1 182 €
5+1 182 €0 €+1 182 €
6+1 182 €0 €+1 182 €
7+1 182 €0 €+1 182 €
8+1 182 €0 €+1 182 €
9+1 182 €0 €+1 182 €
10+1 182 €0 €+1 182 €
11+1 182 €0 €+1 182 €
12+1 182 €+1 220 €-38 €
13+1 182 €+1 298 €-116 €
14+1 182 €+1 379 €-197 €
15+1 182 €+1 461 €-279 €
16+1 182 €+1 546 €-364 €
17+1 182 €+1 633 €-451 €
18+1 182 €+1 722 €-540 €
19+1 182 €+1 813 €-631 €
20+1 182 €+1 907 €-725 €
21+1 182 €+2 004 €-822 €
22+1 182 €+2 102 €-920 €
23+1 182 €+2 204 €-1 022 €
24+1 182 €+2 308 €-1 126 €
25+1 182 €+2 415 €-1 233 €
Total+29 550 €+18 592 €+10 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →