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Achat maison de village 3 étages

Bien expiré
VilleJaujac (07)
Surface127m²
Coût Total166 820€
Loyer Annuel11 331€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 748,03 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

iad France - Nivaldo De Jesus vous propose: Exclusivité – Jaujac centre Maison en pierre à fort potentiel, au cOEur du village

À quelques pas seulement de la place centrale de Jaujac, découvrez cette maison en pierre pleine de charme, répartie sur plusieurs niveaux.

Caractéristiques principales : •Environ 125 m² de surface habitable •6 chambres à ce jour •Plusieurs balcons •Maison élevée sur 3 étages

Idéale pour : •Un premier achat à petit budget •Un investisseur souhaitant optimiser en location saisonnière, grâce à la capacité d'accueil et à l'emplacement stratégique

Ville : Jaujac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07380
Coordonnées : 44.636752, 4.251727
Total : 166 820€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 64 220€
Valeur du bien : 159 220€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.43€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11331€/an
Fourchette totale : 716€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 8594€ - 14938€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 861,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 326,73€
Coût de l'assurance :14 179,70€
Taxe foncière : 1 133,06€/an
Soit par mois : 94,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement de l'éclairage, et carrelage au sol si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 220 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 620€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement des murs et carrelage: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Jaujac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 331 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 288 €
Revenus locatifs : +11 331 €
Charges déductibles : -71 288 €
Résultat foncier Année 1 : -59 957 €(Déficit de 59 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 068 €/an
Revenus locatifs : +11 331 €
Charges déductibles : -7 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38557.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 331 €71 293 €5 373 €-59 963 €21 400 €38 563 €38 563 €
211 557 €6 928 €5 228 €4 629 €--33 933 €
311 788 €6 778 €5 078 €5 011 €--28 923 €
412 024 €6 623 €4 922 €5 402 €--23 521 €
512 265 €6 462 €4 762 €5 802 €--17 719 €
612 510 €6 297 €4 597 €6 213 €--11 506 €
712 760 €6 126 €4 425 €6 634 €--4 871 €
813 015 €5 949 €4 249 €7 066 €---
913 276 €5 766 €4 066 €7 509 €---
1013 541 €5 578 €3 878 €7 963 €---
1113 812 €5 383 €3 683 €8 429 €---
1214 088 €5 182 €3 481 €8 907 €---
1314 370 €4 974 €3 273 €9 396 €---
1414 657 €4 759 €3 059 €9 899 €---
1514 951 €4 537 €2 837 €10 414 €---
1615 250 €4 308 €2 607 €10 942 €---
1715 555 €4 071 €2 370 €11 484 €---
1815 866 €3 826 €2 126 €12 040 €---
1916 183 €3 573 €1 873 €12 610 €---
2016 507 €3 312 €1 612 €13 195 €---
2116 837 €3 042 €1 342 €13 795 €---
2217 173 €2 763 €1 063 €14 410 €---
2317 517 €2 475 €775 €15 042 €---
2417 867 €2 178 €478 €15 689 €---
2518 225 €1 871 €170 €16 354 €---
TOTAL362 924 €184 053 €77 327 €178 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-6 420 €+8 799 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €0 €+2 379 €
5+2 379 €0 €+2 379 €
6+2 379 €0 €+2 379 €
7+2 379 €0 €+2 379 €
8+2 379 €+658 €+1 721 €
9+2 379 €+2 253 €+126 €
10+2 379 €+2 389 €-10 €
11+2 379 €+2 529 €-150 €
12+2 379 €+2 672 €-293 €
13+2 379 €+2 819 €-440 €
14+2 379 €+2 970 €-591 €
15+2 379 €+3 124 €-745 €
16+2 379 €+3 283 €-904 €
17+2 379 €+3 445 €-1 066 €
18+2 379 €+3 612 €-1 233 €
19+2 379 €+3 783 €-1 404 €
20+2 379 €+3 958 €-1 579 €
21+2 379 €+4 138 €-1 759 €
22+2 379 €+4 323 €-1 944 €
23+2 379 €+4 512 €-2 133 €
24+2 379 €+4 707 €-2 328 €
25+2 379 €+4 906 €-2 527 €
Total+59 475 €+53 661 €+5 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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