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Maison 6 pièces 190 m²

VillePiscop (95)
Surface190
Coût Total437 980
Loyer Annuel39 954
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+700
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 351 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 847,37 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 190 m² - Maison À Vendre à l'Orée de la Forêt

✨ Bien rare à l'orée de la forêt – fort potentiel !

Idéalement située dans un environnement calme et recherché, découvrez cette jolie maison ancienne d'environ 180 m² habitables (plus de 190 m² au sol), offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Au rez-de-chaussée : un séjour double, une cuisine aménagée avec coin repas et une lingerie. Au 1er étage : • Côté droit : une chambre, un bureau et une salle de bains • Côté gauche : un appartement 2 pièces indépendant comprenant entrée, salon, cuisine, chambre et salle d'eau

Au dernier étage : une très grande pièce de plus de 21 m², une salle d'eau, une chambre et un espace de rangement.

Implantée sur une parcelle de plus de 1 600 m², dont une partie est constructible, cette propriété offre un potentiel exceptionnel pour agrandissement.

Des travaux sont à prévoir pour révéler tout le charme et la valeur de ce bien.

🌿 Un emplacement privilégié, du volume et de multiples possibilités : un bien unique pour projet ambitieux ! Référence agence : 1652 Référence annonce : Z1ZI-I0D-U1O Date de réalisation du diagnostic : 20/03/2026 Prix hors honoraires : 335 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 520 € et 6 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Piscop
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95350
Coordonnées : 49.011980, 2.342748
Total : 437 980
Prix d'acquisition : 351 000
Travaux : 58 900
Valeur du bien : 409 900
Frais de notaire : 28 080
Coût estimé : 28 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 24.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3330€/mois
Loyer annuel estimé : 39954€/an
Fourchette totale : 2408€ - 4603€/mois
Fourchette annuelle : 28901€ - 55235€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 12.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 926,47 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :746 029
Prix d'achat :351 000
Décote à l'achat :-395 029 (-53.0%)
Marge achat-revente :308 049€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :437 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 169,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :127,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 296,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 783,57
Coût de l'assurance :38 323,25
Taxe foncière : 3 995,41€/an
Soit par mois : 332,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 329,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 629,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :699,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 600
    Isolation combles: 190 m² × 40€/m² = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Piscop (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 954 €/an
Calcul : 3 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 437 980 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 533 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 130
Revenus locatifs : +39 954
Charges déductibles : -79 130
Résultat foncier Année 1 : -39 176(Déficit de 39 176 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 776
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 230 €/an
Revenus locatifs : +39 954
Charges déductibles : -20 230
Résultat foncier Années 2+ : 19 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17776.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 351 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 228 150(65% de 351 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 296 €/an
Calcul : 228 150 € × 3,636% = 8 296
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 95479 14414 716-39 19021 400 €17 790 €17 790 €
240 75319 85414 32520 899---
341 56819 44913 92122 119---
442 40019 03113 50323 368---
543 24818 59913 07024 649---
644 11318 15112 62325 961---
744 99517 68812 16027 307---
845 89517 20911 68128 686---
946 81316 71311 18530 099---
1047 74916 20110 67231 548---
1148 70415 67010 14233 033---
1249 67815 1229 59334 556---
1350 67114 5549 02636 117---
1451 68513 9678 43837 718---
1552 71913 3597 83139 359---
1653 77312 7317 20241 042---
1754 84812 0806 55242 768---
1855 94511 4085 87944 538---
1957 06410 7125 18346 352---
2058 2069 9924 46348 214---
2159 3709 2473 71950 123---
2260 5578 4762 94852 081---
2361 7687 6792 15154 089---
2463 0046 8551 32656 149---
2564 2646 00147358 262---
TOTAL1 279 741409 892212 784869 84921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 869 849
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 390-6 420+14 810
2+8 390+933+7 457
3+8 390+6 636+1 754
4+8 390+7 011+1 379
5+8 390+7 395+995
6+8 390+7 788+602
7+8 390+8 192+198
8+8 390+8 606-216
9+8 390+9 030-640
10+8 390+9 464-1 074
11+8 390+9 910-1 520
12+8 390+10 367-1 977
13+8 390+10 835-2 445
14+8 390+11 315-2 925
15+8 390+11 808-3 418
16+8 390+12 313-3 923
17+8 390+12 830-4 440
18+8 390+13 361-4 971
19+8 390+13 906-5 516
20+8 390+14 464-6 074
21+8 390+15 037-6 647
22+8 390+15 624-7 234
23+8 390+16 227-7 837
24+8 390+16 845-8 455
25+8 390+17 479-9 089
Total+209 750+260 955+-51 205
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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