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À vendre – Duplex 4/5 pièces – 120 m² – Sarcelles / Saint-Brice – À 900 m de la gare (Ligne H)

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface120
Coût Total267 400
Loyer Annuel23 414
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+356
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 207 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 725 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Duplex 4/5 pièces – 120 m² – Sarcelles / Saint-Brice – À 900 m de la gare (Ligne H) - Découvrez ce superbe appartement en duplex de 120 m² situé au 4ᵉ étage d’une résidence calme, sans vis-à-vis, à seulement 900 mètres de la gare de Sarcelles–Saint-Brice (ligne H), permettant un accès rapide à Paris.

Les atouts du bien :

Beaux volumes et luminosité généreuse

Magnifique pièce de vie avec belle hauteur sous plafond, ouverte sur une cuisine conviviale

Belle mezzanine surplombant le salon, idéale comme espace bureau ou détente

3 chambres, dont une située à l’étage du duplex

Salle de bains + rangements

À proximité immédiate du centre commercial My Place, des commerces du village, écoles et commodités.

Le bien est vendu avec un box en sous-sol d’environ 20 m², parfait pour un stationnement sécurisé et un important espace de stockage.

Environnement calme – Gare accessible à pied – Aucun vis-à-vis. Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder !

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.988010, 2.368680
Total : 267 400
Prix d'acquisition : 207 000
Travaux : 43 840
Valeur du bien : 250 840
Frais de notaire : 16 560
Coût estimé : 16 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1951€/mois
Loyer annuel estimé : 23414€/an
Fourchette totale : 1425€ - 2671€/mois
Fourchette annuelle : 17105€ - 32049€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :80,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 400,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 628,99
Coût de l'assurance :24 066,00
Taxe foncière : 2 341,38€/an
Soit par mois : 195,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 951,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 595,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :355,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 840(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1300€ = 15600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 414 €/an
Calcul : 1 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 400 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 341 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 040
Revenus locatifs : +23 414
Charges déductibles : -56 040
Résultat foncier Année 1 : -32 627(Déficit de 32 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 227
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 200 €/an
Revenus locatifs : +23 414
Charges déductibles : -12 200
Résultat foncier Années 2+ : 11 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11226.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 207 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 134 550(65% de 207 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 893 €/an
Calcul : 134 550 € × 3,636% = 4 893
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 41456 0498 905-32 63521 400 €11 235 €11 235 €
223 88211 9728 66711 911---
324 36011 7268 42212 634---
424 84711 4728 16813 375---
525 34411 2097 90514 134---
625 85110 9387 63414 913---
726 36810 6577 35315 711---
826 89510 3667 06216 529---
927 43310 0666 76217 367---
1027 9829 7556 45118 226---
1128 5419 4346 13019 107---
1229 1129 1015 79720 011---
1329 6948 7585 45420 937---
1430 2888 4025 09821 886---
1530 8948 0354 73122 859---
1631 5127 6544 35023 858---
1732 1427 2613 95724 881---
1832 7856 8543 55025 931---
1933 4416 4343 13027 007---
2034 1105 9992 69528 111---
2134 7925 5492 24529 243---
2235 4885 0831 77930 404---
2336 1974 6021 29831 595---
2436 9214 10480032 817---
2537 6603 58928534 070---
TOTAL749 952255 070128 629494 88221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 882
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 917-6 420+11 337
2+4 917+203+4 714
3+4 917+3 790+1 127
4+4 917+4 012+905
5+4 917+4 240+677
6+4 917+4 474+443
7+4 917+4 713+204
8+4 917+4 959-42
9+4 917+5 210-293
10+4 917+5 468-551
11+4 917+5 732-815
12+4 917+6 003-1 086
13+4 917+6 281-1 364
14+4 917+6 566-1 649
15+4 917+6 858-1 941
16+4 917+7 157-2 240
17+4 917+7 464-2 547
18+4 917+7 779-2 862
19+4 917+8 102-3 185
20+4 917+8 433-3 516
21+4 917+8 773-3 856
22+4 917+9 121-4 204
23+4 917+9 479-4 562
24+4 917+9 845-4 928
25+4 917+10 221-5 304
Total+122 925+148 465+-25 540
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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