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Maison de ville 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleCérans-Foulletourte (72)
Surface81m²
Coût Total127 927€
Loyer Annuel8 024€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 414 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 066,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 81 m²

Opportunité à saisir ! Maison de ville de 80m² offrant une belle pièce de vie de 36m² et une cuisine aménagée de 14m². Deux chambres en enfilade dont une de 17m² ainsi qu'une salle d'eau avec toilettes complètent ce niveau. Côté extérieur, vous découvrirez une petite cour sans vis-à-vis, une cave et chaufferie. Ne tardez pas ! Pour tous renseignements, veuillez contacter l'agence NESTENN , 90 rue Nationale, 72330 CERANS FOULLETOURTE - Tél : [Coordonnées masquées]. ou sur notre adresse mail : [Coordonnées masquées] et sur notre site : [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2023

Consommation énergie primaire : 207 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 750 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Cérans-Foulletourte
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72330
Coordonnées : 47.826290, 0.073243
Total : 127 927€
Prix d'acquisition : 86 414€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 121 014€
Frais de notaire : 6 913€
Coût estimé : 6 913€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.26€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8024€/an
Fourchette totale : 537€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 6439€ - 9999€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 490,29 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 713 €
Prix d'achat :86 414 €
Décote à l'achat :-34 299€ (-28.4%)
Marge achat-revente :-7 214€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 927€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 820,85€
Coût de l'assurance :11 193,61€
Taxe foncière : 802,43€/an
Soit par mois : 66,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:200€
    Peinture murs entrée/couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cérans-Foulletourte (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 927 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 310 €
Revenus locatifs : +8 024 €
Charges déductibles : -40 310 €
Résultat foncier Année 1 : -32 285 €(Déficit de 32 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 710 €/an
Revenus locatifs : +8 024 €
Charges déductibles : -5 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10885.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 414 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 169 €(65% de 86 414 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 043 €/an
Calcul : 56 169 € × 3,636% = 2 043 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 024 €40 314 €4 464 €-32 290 €21 400 €10 890 €10 890 €
28 185 €5 597 €4 347 €2 587 €--8 302 €
38 348 €5 477 €4 227 €2 872 €--5 430 €
48 515 €5 352 €4 102 €3 164 €--2 267 €
58 686 €5 222 €3 972 €3 463 €---
68 859 €5 088 €3 838 €3 771 €---
79 037 €4 949 €3 699 €4 087 €---
89 217 €4 805 €3 555 €4 412 €---
99 402 €4 656 €3 406 €4 745 €---
109 590 €4 502 €3 252 €5 088 €---
119 782 €4 342 €3 092 €5 440 €---
129 977 €4 176 €2 926 €5 801 €---
1310 177 €4 005 €2 754 €6 172 €---
1410 380 €3 827 €2 577 €6 553 €---
1510 588 €3 643 €2 393 €6 945 €---
1610 800 €3 452 €2 202 €7 348 €---
1711 016 €3 254 €2 004 €7 761 €---
1811 236 €3 050 €1 799 €8 186 €---
1911 461 €2 838 €1 587 €8 623 €---
2011 690 €2 618 €1 368 €9 072 €---
2111 924 €2 390 €1 140 €9 533 €---
2212 162 €2 155 €904 €10 008 €---
2312 405 €1 910 €660 €10 495 €---
2412 654 €1 658 €407 €10 996 €---
2512 907 €1 396 €145 €11 511 €---
TOTAL257 021 €130 675 €64 821 €126 346 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-6 420 €+8 105 €
2+1 685 €0 €+1 685 €
3+1 685 €0 €+1 685 €
4+1 685 €0 €+1 685 €
5+1 685 €+359 €+1 326 €
6+1 685 €+1 131 €+554 €
7+1 685 €+1 226 €+459 €
8+1 685 €+1 324 €+361 €
9+1 685 €+1 424 €+261 €
10+1 685 €+1 526 €+159 €
11+1 685 €+1 632 €+53 €
12+1 685 €+1 740 €-55 €
13+1 685 €+1 852 €-167 €
14+1 685 €+1 966 €-281 €
15+1 685 €+2 084 €-399 €
16+1 685 €+2 204 €-519 €
17+1 685 €+2 328 €-643 €
18+1 685 €+2 456 €-771 €
19+1 685 €+2 587 €-902 €
20+1 685 €+2 722 €-1 037 €
21+1 685 €+2 860 €-1 175 €
22+1 685 €+3 002 €-1 317 €
23+1 685 €+3 148 €-1 463 €
24+1 685 €+3 299 €-1 614 €
25+1 685 €+3 453 €-1 768 €
Total+42 125 €+37 904 €+4 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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