Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Léonard-de-Noblat (87)
Surface136m²
Coût Total194 330€
Loyer Annuel12 375€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 022,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, 4 chambres, 1 parking: Garage

Gaëlle BERTHAUD BRILLANT Vous propose cette charmante maison de 136 m² louée, mais peut être vendue libre sur étage en copropriété. Elle est actuellement louée 680 euros, située dans la ville de Saint Léonard de Noblat, à quelques pas du centre-ville et de toutes les commodités, non loin du cinéma. Elle se compose en rez-de-chaussée : D'une pièce de vie avec cheminée spacieuse et lumineuse, parfaite pour les moments en famille ou entre amis. D'une cuisine ouverte sur la pièce de vie, D'une entrée fonctionnelle Toilettes: WC indépendant située en rez-de-chaussée pour plus de praticité Au l'étage : Vous trouverez 4 chambres dont une avec une salle d'eau, spacieuse qui permet d'offrir un espace de vie confortable Un toilette séparé Une grande salle de bains (douche et baignoire). Extérieur : Bien que la maison ne dispose pas de jardin, elle fait partie d'une copropriété entretenue, vous permettant de profiter d'un cadre de vie agréable sans les contraintes de l'entretien extérieur A proximité du centre-ville, ses commerces, ses écoles, son cinéma accessible à pied, offrant un mode de vie pratique et dynamique. Cette maison est une opportunité pour ceux qui recherchent un lieu de vie confortable dans une ville bien desservie. Logement équipée de la fibre optique, huisserie en survitrage bois, tout à l'égout. Places de parking en face de la maison. Possibilité avec le local commercial, d'en faire un garage

Ville : Saint-Léonard-de-Noblat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87400
Coordonnées : 45.848354, 1.442204
Total : 194 330€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 44 210€
Valeur du bien : 183 210€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12375€/an
Fourchette totale : 797€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9561€ - 16016€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 531,25 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 250 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-69 250€ (-33.3%)
Marge achat-revente :13 920€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 031,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 154,24€
Coût de l'assurance :17 003,88€
Taxe foncière : 1 237,47€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (136 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 210 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 100€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambres: 40 m² × 25€/m² = 1000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léonard-de-Noblat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 330 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 883 €
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -52 883 €
Résultat foncier Année 1 : -40 508 €(Déficit de 40 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 673 €/an
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -8 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19107.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 375 €52 889 €6 761 €-40 514 €21 400 €19 114 €19 114 €
212 622 €8 502 €6 585 €4 120 €--14 994 €
312 875 €8 319 €6 402 €4 555 €--10 439 €
413 132 €8 130 €6 212 €5 002 €--5 436 €
513 395 €7 933 €6 016 €5 461 €---
613 663 €7 730 €5 812 €5 933 €---
713 936 €7 520 €5 602 €6 416 €---
814 215 €7 301 €5 384 €6 913 €---
914 499 €7 075 €5 158 €7 423 €---
1014 789 €6 841 €4 924 €7 947 €---
1115 085 €6 599 €4 681 €8 486 €---
1215 386 €6 348 €4 430 €9 038 €---
1315 694 €6 088 €4 170 €9 606 €---
1416 008 €5 819 €3 901 €10 189 €---
1516 328 €5 540 €3 622 €10 788 €---
1616 655 €5 251 €3 333 €11 404 €---
1716 988 €4 951 €3 034 €12 036 €---
1817 328 €4 641 €2 724 €12 686 €---
1917 674 €4 320 €2 403 €13 354 €---
2018 028 €3 988 €2 070 €14 040 €---
2118 388 €3 643 €1 726 €14 745 €---
2218 756 €3 286 €1 369 €15 469 €---
2319 131 €2 917 €999 €16 214 €---
2419 514 €2 534 €617 €16 980 €---
2519 904 €2 138 €220 €17 766 €---
TOTAL396 365 €190 305 €98 154 €206 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €+7 €+2 592 €
6+2 599 €+1 780 €+819 €
7+2 599 €+1 925 €+674 €
8+2 599 €+2 074 €+525 €
9+2 599 €+2 227 €+372 €
10+2 599 €+2 384 €+215 €
11+2 599 €+2 546 €+53 €
12+2 599 €+2 712 €-113 €
13+2 599 €+2 882 €-283 €
14+2 599 €+3 057 €-458 €
15+2 599 €+3 237 €-638 €
16+2 599 €+3 421 €-822 €
17+2 599 €+3 611 €-1 012 €
18+2 599 €+3 806 €-1 207 €
19+2 599 €+4 006 €-1 407 €
20+2 599 €+4 212 €-1 613 €
21+2 599 €+4 423 €-1 824 €
22+2 599 €+4 641 €-2 042 €
23+2 599 €+4 864 €-2 265 €
24+2 599 €+5 094 €-2 495 €
25+2 599 €+5 330 €-2 731 €
Total+64 975 €+61 818 €+3 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →