Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleHaillan (33)
Surface87m²
Coût Total206 207€
Loyer Annuel13 072€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 377 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 958,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T4 - LE HAILLAN

Le Haillan, dans la résidence Chavailles construite en 2006, un appartement T4 de 87,42 m² (surface Carrez) situé au 1er étage, avec séjour et cuisine US ouvrant sur sur balcon, 3 chambres, une salle de bains, un WC et un cellier.

Vous avez la possibilité d'acquérir une place de stationnement en supplément (3 634 €).

Redevance mensuelle : 109,28 € Charges annuelles de copropriété estimées : 1040 €/an

Eligible au PTZ et frais de notaire réduits.

Dispositif de vente en Bail Réel Solidaire (BRS) soumis à des plafonds de ressources. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale), le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Pour tout renseignement, contact : M SALIN Nicolas : [Coordonnées masquées] – *** – [Coordonnées masquées] Référence annonce : 045380 Date de réalisation du diagnostic : 15/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Haillan
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33185
Coordonnées : 44.860140, -0.681622
Total : 206 207€
Prix d'acquisition : 170 377€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 192 577€
Frais de notaire : 13 630€
Coût estimé : 13 630€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 12.52€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 14.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13072€/an
Fourchette totale : 951€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 11416€ - 14968€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 207€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 079,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 181,43€
Coût de l'assurance :17 527,60€
Taxe foncière : 1 307,19€/an
Soit par mois : 108,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,28€/mois
Soit par an : 1 311,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 089,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la moquette usée.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE B - système de chauffage conforme.
  • Cuisine:1 400€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Robinetterie: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 700€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement moquette: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:8 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 30 m² × 130€/m² = 3900€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Haillan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 072 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 207 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 311 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 442 €
Revenus locatifs : +13 072 €
Charges déductibles : -32 442 €
Résultat foncier Année 1 : -19 370 €(Déficit de 19 370 €)
Imputable sur revenu global : 19 370 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 242 €/an
Revenus locatifs : +13 072 €
Charges déductibles : -10 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 830 €/an
Prix d'achat du bien : 170 377 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 745 €(65% de 170 377 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 027 €/an
Calcul : 110 745 € × 3,636% = 4 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 072 €32 448 €6 929 €-19 376 €19 376 €--
213 333 €10 064 €6 745 €3 269 €---
313 600 €9 874 €6 554 €3 726 €---
413 872 €9 677 €6 357 €4 195 €---
514 149 €9 473 €6 154 €4 676 €---
614 432 €9 263 €5 943 €5 170 €---
714 721 €9 045 €5 725 €5 677 €---
815 016 €8 819 €5 499 €6 196 €---
915 316 €8 586 €5 266 €6 730 €---
1015 622 €8 344 €5 025 €7 278 €---
1115 935 €8 095 €4 775 €7 840 €---
1216 253 €7 836 €4 517 €8 417 €---
1316 578 €7 569 €4 249 €9 009 €---
1416 910 €7 293 €3 973 €9 617 €---
1517 248 €7 006 €3 687 €10 242 €---
1617 593 €6 711 €3 391 €10 882 €---
1717 945 €6 404 €3 085 €11 540 €---
1818 304 €6 088 €2 768 €12 216 €---
1918 670 €5 760 €2 440 €12 910 €---
2019 043 €5 421 €2 101 €13 622 €---
2119 424 €5 070 €1 751 €14 354 €---
2219 813 €4 708 €1 388 €15 105 €---
2320 209 €4 332 €1 013 €15 877 €---
2420 613 €3 944 €624 €16 669 €---
2521 025 €3 542 €223 €17 483 €---
TOTAL418 697 €205 373 €100 181 €213 324 €19 376 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 813 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-5 813 €+8 558 €
2+2 745 €+981 €+1 764 €
3+2 745 €+1 118 €+1 627 €
4+2 745 €+1 259 €+1 486 €
5+2 745 €+1 403 €+1 342 €
6+2 745 €+1 551 €+1 194 €
7+2 745 €+1 703 €+1 042 €
8+2 745 €+1 859 €+886 €
9+2 745 €+2 019 €+726 €
10+2 745 €+2 183 €+562 €
11+2 745 €+2 352 €+393 €
12+2 745 €+2 525 €+220 €
13+2 745 €+2 703 €+42 €
14+2 745 €+2 885 €-140 €
15+2 745 €+3 072 €-327 €
16+2 745 €+3 265 €-520 €
17+2 745 €+3 462 €-717 €
18+2 745 €+3 665 €-920 €
19+2 745 €+3 873 €-1 128 €
20+2 745 €+4 087 €-1 342 €
21+2 745 €+4 306 €-1 561 €
22+2 745 €+4 531 €-1 786 €
23+2 745 €+4 763 €-2 018 €
24+2 745 €+5 001 €-2 256 €
25+2 745 €+5 245 €-2 500 €
Total+68 625 €+63 997 €+4 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →