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Appartement 3 pièces 74 m²

VilleAlençon (61)
Surface74m²
Coût Total105 009€
Loyer Annuel8 011€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 63 990 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 864,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m²

Yann LE CARVENNEC de l'agence ALC Immobilier à Alençon vous propose à la vente cet appartement de 74.30 m² situé dans le centre ville d'Alençon avec quelques travaux à prévoir de rafraichissement. Cet appartement au premier étage de 3 pièces est composé d'un séjour de 28.26 m², une cuisine de 19.47 m², une chambre de 16.95 m², une salle de bains et un wc.

Chauffage: radiateurs électriques Huisseries: Double vitrage Réference : 1803

Pour une visite contactez votre conseiller Yann LE CARVENNEC au [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] ou par email: [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] RSAC 524 668 621 - Carte délivrée par CCI Portes de Normandie. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ''www.georisques.gouv.fr''. Retrouvez tous nos biens sur notre site [URL masquée pour votre sécurité].

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2013

Consommation énergie primaire : 298 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.430300, 0.081960
Total : 105 009€
Prix d'acquisition : 63 990€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 99 890€
Frais de notaire : 5 119€
Coût estimé : 5 119€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8011€/an
Fourchette totale : 497€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 10750€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,49 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 312 €
Prix d'achat :63 990 €
Décote à l'achat :-30 322€ (-32.2%)
Marge achat-revente :-10 697€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 009€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 208,26€
Coût de l'assurance :9 188,29€
Taxe foncière : 801,09€/an
Soit par mois : 66,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 667,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo) et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 011 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 009 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 729 €
Revenus locatifs : +8 011 €
Charges déductibles : -40 729 €
Résultat foncier Année 1 : -32 718 €(Déficit de 32 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 829 €/an
Revenus locatifs : +8 011 €
Charges déductibles : -4 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11318.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 594 €(65% de 63 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 594 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 011 €40 733 €3 664 €-32 722 €21 400 €11 322 €11 322 €
28 171 €4 737 €3 568 €3 434 €--7 888 €
38 335 €4 638 €3 469 €3 697 €--4 191 €
48 501 €4 535 €3 367 €3 966 €--225 €
58 671 €4 429 €3 260 €4 242 €---
68 845 €4 319 €3 150 €4 526 €---
79 022 €4 205 €3 036 €4 817 €---
89 202 €4 087 €2 918 €5 115 €---
99 386 €3 965 €2 796 €5 422 €---
109 574 €3 838 €2 669 €5 736 €---
119 765 €3 707 €2 538 €6 059 €---
129 961 €3 571 €2 402 €6 390 €---
1310 160 €3 430 €2 261 €6 730 €---
1410 363 €3 284 €2 115 €7 079 €---
1510 570 €3 133 €1 964 €7 438 €---
1610 782 €2 976 €1 807 €7 806 €---
1710 997 €2 814 €1 645 €8 184 €---
1811 217 €2 646 €1 477 €8 572 €---
1911 442 €2 472 €1 303 €8 970 €---
2011 670 €2 291 €1 123 €9 379 €---
2111 904 €2 105 €936 €9 799 €---
2212 142 €1 911 €742 €10 231 €---
2312 385 €1 711 €542 €10 674 €---
2412 632 €1 503 €334 €11 129 €---
2512 885 €1 288 €119 €11 597 €---
TOTAL256 592 €118 324 €53 208 €138 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-6 420 €+8 102 €
2+1 682 €0 €+1 682 €
3+1 682 €0 €+1 682 €
4+1 682 €0 €+1 682 €
5+1 682 €+1 205 €+477 €
6+1 682 €+1 358 €+324 €
7+1 682 €+1 445 €+237 €
8+1 682 €+1 535 €+147 €
9+1 682 €+1 626 €+56 €
10+1 682 €+1 721 €-39 €
11+1 682 €+1 818 €-136 €
12+1 682 €+1 917 €-235 €
13+1 682 €+2 019 €-337 €
14+1 682 €+2 124 €-442 €
15+1 682 €+2 231 €-549 €
16+1 682 €+2 342 €-660 €
17+1 682 €+2 455 €-773 €
18+1 682 €+2 571 €-889 €
19+1 682 €+2 691 €-1 009 €
20+1 682 €+2 814 €-1 132 €
21+1 682 €+2 940 €-1 258 €
22+1 682 €+3 069 €-1 387 €
23+1 682 €+3 202 €-1 520 €
24+1 682 €+3 339 €-1 657 €
25+1 682 €+3 479 €-1 797 €
Total+42 050 €+41 480 €+570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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