Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 79 m²

VilleAgen (47)
Surface79m²
Coût Total115 800€
Loyer Annuel8 985€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 012,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 79 m² - Appartement 3 pièces 79 m²

Appartement d2 chambres, un bureau, balcon garage, jardin. idéalement situé en hyper centre.

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/06/2024

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.193240, 0.625287
Total : 115 800€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 29 400€
Valeur du bien : 109 400€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8985€/an
Fourchette totale : 593€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7120€ - 11339€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 718,75 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 781 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-55 781€ (-41.1%)
Marge achat-revente :19 981€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 259,05€
Coût de l'assurance :10 132,50€
Taxe foncière : 898,53€/an
Soit par mois : 74,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 400 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 591 €
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -34 591 €
Résultat foncier Année 1 : -25 606 €(Déficit de 25 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 191 €/an
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -5 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4205.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 985 €34 595 €3 891 €-25 609 €21 400 €4 209 €4 209 €
29 165 €5 091 €3 788 €4 074 €--136 €
39 348 €4 985 €3 681 €4 364 €---
49 535 €4 874 €3 570 €4 661 €---
59 726 €4 760 €3 456 €4 966 €---
69 920 €4 641 €3 337 €5 279 €---
710 119 €4 519 €3 215 €5 600 €---
810 321 €4 392 €3 088 €5 929 €---
910 528 €4 261 €2 957 €6 267 €---
1010 738 €4 126 €2 822 €6 613 €---
1110 953 €3 985 €2 681 €6 968 €---
1211 172 €3 840 €2 536 €7 332 €---
1311 396 €3 690 €2 386 €7 705 €---
1411 623 €3 535 €2 231 €8 089 €---
1511 856 €3 374 €2 070 €8 482 €---
1612 093 €3 208 €1 904 €8 885 €---
1712 335 €3 036 €1 732 €9 299 €---
1812 582 €2 858 €1 554 €9 723 €---
1912 833 €2 674 €1 370 €10 159 €---
2013 090 €2 484 €1 180 €10 606 €---
2113 352 €2 287 €983 €11 065 €---
2213 619 €2 083 €779 €11 535 €---
2313 891 €1 873 €569 €12 019 €---
2414 169 €1 654 €351 €12 514 €---
2514 452 €1 429 €125 €13 023 €---
TOTAL287 802 €118 255 €56 259 €169 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887 €-6 420 €+8 307 €
2+1 887 €0 €+1 887 €
3+1 887 €+1 268 €+619 €
4+1 887 €+1 398 €+489 €
5+1 887 €+1 490 €+397 €
6+1 887 €+1 584 €+303 €
7+1 887 €+1 680 €+207 €
8+1 887 €+1 779 €+108 €
9+1 887 €+1 880 €+7 €
10+1 887 €+1 984 €-97 €
11+1 887 €+2 090 €-203 €
12+1 887 €+2 200 €-313 €
13+1 887 €+2 312 €-425 €
14+1 887 €+2 427 €-540 €
15+1 887 €+2 544 €-657 €
16+1 887 €+2 665 €-778 €
17+1 887 €+2 790 €-903 €
18+1 887 €+2 917 €-1 030 €
19+1 887 €+3 048 €-1 161 €
20+1 887 €+3 182 €-1 295 €
21+1 887 €+3 319 €-1 432 €
22+1 887 €+3 461 €-1 574 €
23+1 887 €+3 606 €-1 719 €
24+1 887 €+3 754 €-1 867 €
25+1 887 €+3 907 €-2 020 €
Total+47 175 €+50 864 €+-3 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →