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Maison - 6 pièce(s) - 169 m²

Bien expiré
VillePargny-sous-Mureau (88)
Surface169m²
Coût Total140 150€
Loyer Annuel11 924€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 411,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à conforter à Pargny-sur-Mureau Située dans un environnement calme, cette maison offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon, d'une cuisine, d'une salle de bains ainsi que d'un WC. L'espace nuit à l'étage comprend 5 chambres, idéales pour une grande famille ou un projet d'aménagement. Vous disposerez également d'un grenier, d'une cave, d'un garage et d'un atelier. A l'extérieur, un terrain attenant d'environ 670 m² complète le bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour plus d'information et une visite vous pouvez contacter votre conseillère Jade GUERVIN-DESCIEUX (0.72 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 670 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Air pulsé Chauffage (mode) : pompe_chaleur_air_air Fenêtre : Bois double vitrage Cuisine : Nue Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 23226

Ville : Pargny-sous-Mureau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88350
Total : 140 150€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 65 090€
Valeur du bien : 134 590€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11924€/an
Fourchette totale : 767€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 9200€ - 15454€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,13 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 021 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-111 521€ (-61.6%)
Marge achat-revente :40 871€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 337,18€
Coût de l'assurance :12 263,13€
Taxe foncière : 1 192,42€/an
Soit par mois : 99,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 993,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage air pulsé
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 090 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 140€
    Isolation des combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:8 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 700€ = 8400€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 48 m² × 225€/m² = 10800€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pargny-sous-Mureau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 390€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 924 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 617 €
Revenus locatifs : +11 924 €
Charges déductibles : -71 617 €
Résultat foncier Année 1 : -59 693 €(Déficit de 59 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 527 €/an
Revenus locatifs : +11 924 €
Charges déductibles : -6 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38292.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 924 €71 621 €4 848 €-59 697 €21 400 €38 297 €38 297 €
212 163 €6 404 €4 721 €5 758 €--32 539 €
312 406 €6 273 €4 590 €6 133 €--26 406 €
412 654 €6 137 €4 454 €6 518 €--19 888 €
512 907 €5 995 €4 313 €6 912 €--12 976 €
613 165 €5 849 €4 166 €7 316 €--5 660 €
713 429 €5 698 €4 015 €7 730 €---
813 697 €5 541 €3 859 €8 156 €---
913 971 €5 379 €3 696 €8 592 €---
1014 250 €5 211 €3 528 €9 039 €---
1114 535 €5 037 €3 354 €9 498 €---
1214 826 €4 857 €3 174 €9 969 €---
1315 123 €4 671 €2 988 €10 452 €---
1415 425 €4 477 €2 794 €10 948 €---
1515 734 €4 277 €2 594 €11 456 €---
1616 048 €4 070 €2 387 €11 978 €---
1716 369 €3 856 €2 173 €12 514 €---
1816 697 €3 633 €1 950 €13 063 €---
1917 031 €3 403 €1 720 €13 627 €---
2017 371 €3 165 €1 482 €14 206 €---
2117 719 €2 918 €1 235 €14 800 €---
2218 073 €2 663 €980 €15 410 €---
2318 435 €2 398 €715 €16 036 €---
2418 803 €2 124 €441 €16 679 €---
2519 179 €1 840 €157 €17 339 €---
TOTAL381 935 €177 501 €70 337 €204 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 504 €-6 420 €+8 924 €
2+2 504 €0 €+2 504 €
3+2 504 €0 €+2 504 €
4+2 504 €0 €+2 504 €
5+2 504 €0 €+2 504 €
6+2 504 €0 €+2 504 €
7+2 504 €+621 €+1 883 €
8+2 504 €+2 447 €+57 €
9+2 504 €+2 578 €-74 €
10+2 504 €+2 712 €-208 €
11+2 504 €+2 849 €-345 €
12+2 504 €+2 991 €-487 €
13+2 504 €+3 136 €-632 €
14+2 504 €+3 284 €-780 €
15+2 504 €+3 437 €-933 €
16+2 504 €+3 593 €-1 089 €
17+2 504 €+3 754 €-1 250 €
18+2 504 €+3 919 €-1 415 €
19+2 504 €+4 088 €-1 584 €
20+2 504 €+4 262 €-1 758 €
21+2 504 €+4 440 €-1 936 €
22+2 504 €+4 623 €-2 119 €
23+2 504 €+4 811 €-2 307 €
24+2 504 €+5 004 €-2 500 €
25+2 504 €+5 202 €-2 698 €
Total+62 600 €+61 330 €+1 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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