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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMelle (79)
Surface174m²
Coût Total194 880€
Loyer Annuel16 414€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 500 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 882,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 4 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

En exclusivité à 5 minutes de Melle, venez découvrir cette jolie longère rénovée en 2020. La maison de 174m² habitables comprend: Au rez de chaussée, une cuisine ouverte sur un grand salon/séjour de 55m², une buanderie, un wc séparé, une chambre parentale avec son dressing et sa salle de douche. À l'étage, un dégagement pouvant servir de bureau ou salle de jeux, un couloir desservant deux chambres, une salle de douche et une pièce à finir de rénover. À l'extérieur, vous pourrez profiter de 300m² de dépendances, d'une cave et d'un grand hangar de 200m², le tout sur une belle parcelle de 1538m² entièrement clôturée.

  • Assainissement individuel refait entièrement en 2020
  • Chauffage: poêle à granulés + convecteurs électriques
  • Adoucisseur d'eau
  • Fibre

À seulement 25 minutes de Niort et 30 minutes de Saint-Jean d'Angély. Photos supplémentaires et vidéo sur demande. Ce bien vous est présenté par Johan Leforestier, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Melle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.196555, -0.183139
Total : 194 880€
Prix d'acquisition : 153 500€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 182 600€
Frais de notaire : 12 280€
Coût estimé : 12 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1368€/mois
Loyer annuel estimé : 16414€/an
Fourchette totale : 1074€ - 1741€/mois
Fourchette annuelle : 12893€ - 20897€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 288,1 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :224 129 €
Prix d'achat :153 500 €
Décote à l'achat :-70 629€ (-31.5%)
Marge achat-revente :29 249€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 678,44€
Coût de l'assurance :17 052,00€
Taxe foncière : 1 641,42€/an
Soit par mois : 136,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 367,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Système de chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 414 €/an
Calcul : 1 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 965 €
Revenus locatifs : +16 414 €
Charges déductibles : -37 965 €
Résultat foncier Année 1 : -21 551 €(Déficit de 21 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +16 414 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 150.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 775 €(65% de 153 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 628 €/an
Calcul : 99 775 € × 3,636% = 3 628 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 414 €37 971 €6 548 €-21 557 €21 400 €157 €157 €
216 742 €8 698 €6 374 €8 045 €---
317 077 €8 518 €6 194 €8 560 €---
417 419 €8 332 €6 008 €9 087 €---
517 767 €8 139 €5 816 €9 628 €---
618 123 €7 940 €5 616 €10 183 €---
718 485 €7 734 €5 410 €10 751 €---
818 855 €7 521 €5 197 €11 334 €---
919 232 €7 300 €4 977 €11 932 €---
1019 616 €7 072 €4 749 €12 544 €---
1120 009 €6 836 €4 513 €13 173 €---
1220 409 €6 592 €4 269 €13 817 €---
1320 817 €6 339 €4 016 €14 478 €---
1421 233 €6 078 €3 755 €15 155 €---
1521 658 €5 808 €3 484 €15 850 €---
1622 091 €5 528 €3 205 €16 563 €---
1722 533 €5 239 €2 915 €17 294 €---
1822 984 €4 940 €2 616 €18 044 €---
1923 443 €4 630 €2 306 €18 814 €---
2023 912 €4 310 €1 986 €19 603 €---
2124 391 €3 978 €1 655 €20 412 €---
2224 878 €3 635 €1 312 €21 243 €---
2325 376 €3 281 €957 €22 095 €---
2425 883 €2 914 €590 €22 970 €---
2526 401 €2 534 €211 €23 867 €---
TOTAL525 751 €181 866 €94 678 €343 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 447 €-6 420 €+9 867 €
2+3 447 €+2 366 €+1 081 €
3+3 447 €+2 568 €+879 €
4+3 447 €+2 726 €+721 €
5+3 447 €+2 888 €+559 €
6+3 447 €+3 055 €+392 €
7+3 447 €+3 225 €+222 €
8+3 447 €+3 400 €+47 €
9+3 447 €+3 579 €-132 €
10+3 447 €+3 763 €-316 €
11+3 447 €+3 952 €-505 €
12+3 447 €+4 145 €-698 €
13+3 447 €+4 343 €-896 €
14+3 447 €+4 547 €-1 100 €
15+3 447 €+4 755 €-1 308 €
16+3 447 €+4 969 €-1 522 €
17+3 447 €+5 188 €-1 741 €
18+3 447 €+5 413 €-1 966 €
19+3 447 €+5 644 €-2 197 €
20+3 447 €+5 881 €-2 434 €
21+3 447 €+6 124 €-2 677 €
22+3 447 €+6 373 €-2 926 €
23+3 447 €+6 629 €-3 182 €
24+3 447 €+6 891 €-3 444 €
25+3 447 €+7 160 €-3 713 €
Total+86 175 €+103 166 €+-16 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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