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Appartement à vendre

VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface45.7m²
Coût Total58 920€
Loyer Annuel6 154€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois-314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 45.7 m²
Prix au m² : 1 072,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 17,38 m²), 1 chambre, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Centre ville, appartement de type F2 offrant vue dégagée avec cuisine/salle de séjour, une chambre, salle de bains, WC. Actuellement loué 464 euros/mois Surface LOI CARREZ : 45,69 m²

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.675529, 4.361314
Total : 58 920€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 55 000€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.7m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6154€/an
Fourchette totale : 391€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4687€ - 8081€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 13.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 949 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+2 051€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-11 971€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :17,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 311,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 380,74€
Coût de l'assurance :5 155,50€
Taxe foncière : 615,45€/an
Soit par mois : 51,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 464,00€/mois
Soit par an : 5 568,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 512,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-313,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 45.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et fonctionnalité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines. Coefficient régional non appliqué car Montceau-les-Mines est une petite ville. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 154 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 568 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 414 €
Revenus locatifs : +6 154 €
Charges déductibles : -14 414 €
Résultat foncier Année 1 : -8 260 €(Déficit de 8 260 €)
Imputable sur revenu global : 8 260 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 414 €/an
Revenus locatifs : +6 154 €
Charges déductibles : -8 414 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 260 €/an(Déficit de 2 260 €)
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 154 €14 416 €2 027 €-8 262 €8 262 €--
26 278 €8 363 €1 973 €-2 085 €2 085 €--
36 403 €8 308 €1 918 €-1 905 €1 905 €--
46 531 €8 251 €1 861 €-1 720 €1 720 €--
56 662 €8 192 €1 802 €-1 530 €1 530 €--
66 795 €8 131 €1 741 €-1 335 €1 335 €--
76 931 €8 067 €1 678 €-1 136 €1 136 €--
87 070 €8 002 €1 612 €-932 €932 €--
97 211 €7 934 €1 544 €-723 €723 €--
107 355 €7 863 €1 474 €-508 €508 €--
117 502 €7 791 €1 401 €-288 €288 €--
127 652 €7 715 €1 326 €-63 €63 €--
137 805 €7 637 €1 248 €168 €---
147 961 €7 557 €1 167 €405 €---
158 121 €7 473 €1 083 €648 €---
168 283 €7 386 €997 €897 €---
178 449 €7 297 €907 €1 152 €---
188 618 €7 204 €814 €1 414 €---
198 790 €7 108 €718 €1 682 €---
208 966 €7 008 €619 €1 958 €---
219 145 €6 905 €516 €2 240 €---
229 328 €6 799 €409 €2 530 €---
239 515 €6 688 €298 €2 827 €---
249 705 €6 574 €184 €3 131 €---
259 899 €6 455 €66 €3 444 €---
TOTAL197 130 €195 122 €29 381 €2 008 €20 488 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 146 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 292 €-2 479 €+3 771 €
2+1 292 €-626 €+1 918 €
3+1 292 €-571 €+1 863 €
4+1 292 €-516 €+1 808 €
5+1 292 €-459 €+1 751 €
6+1 292 €-401 €+1 693 €
7+1 292 €-341 €+1 633 €
8+1 292 €-280 €+1 572 €
9+1 292 €-217 €+1 509 €
10+1 292 €-152 €+1 444 €
11+1 292 €-87 €+1 379 €
12+1 292 €-19 €+1 311 €
13+1 292 €+50 €+1 242 €
14+1 292 €+121 €+1 171 €
15+1 292 €+194 €+1 098 €
16+1 292 €+269 €+1 023 €
17+1 292 €+346 €+946 €
18+1 292 €+424 €+868 €
19+1 292 €+505 €+787 €
20+1 292 €+587 €+705 €
21+1 292 €+672 €+620 €
22+1 292 €+759 €+533 €
23+1 292 €+848 €+444 €
24+1 292 €+939 €+353 €
25+1 292 €+1 033 €+259 €
Total+32 300 €+602 €+31 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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