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T4 - 89 m² - PAU - Vendu occupe - Ideal investisseur

VillePau (64)
Surface89m²
Coût Total179 680€
Loyer Annuel11 183€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 404,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 - 89 m² - PAU - Vendu occupe - Ideal investisseur - Appartement T4 de 88,88 m² (loi Carrez) au 1er etage d'un petit immeuble de 5 logements, situe 6 rue Hoo Paris, 64000 PAU.

Le bien : Entree/degagement (10 m²) Double sejour traversant (15 + 14,5 m²) avec acces balcon 2 chambres (14 et 16 m²) Cuisine separee (13 m²) Salle de bains, WC separe Balcon (2,5 m²) Hauteur sous plafond : 2,82 m Parquet bois massif Orientation Sud (sejour/chambre) et Nord (cuisine/chambre) Double vitrage PVC sur sejour, salle a manger, SdB, 1 chambre Chauffage individuel gaz, radiateurs eau chaude

Annexes incluses : Grande cave en sous-sol Garage individuel

Situation locative : Loue 594,40 EUR/mois + 25 EUR provisions charges Locataire en place depuis mai 2019 Rendement brut : 5,71%

Copropriete : Immeuble de 15 lots (5 appartements) - pas de procedure en cours Charges copropriete : ~340 EUR/an (quote-part 249/1000) Syndic benevole

Informations : DPE : en cours de renouvellement (ancien DPE classe E)

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.304000, -0.362750
Total : 179 680€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 44 680€
Valeur du bien : 169 680€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11183€/an
Fourchette totale : 733€ - 1184€/mois
Fourchette annuelle : 8801€ - 14209€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,49 €/m²
Basé sur :1368 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 348 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-47 348€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-7 332€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 293,83€
Coût de l'assurance :15 722,00€
Taxe foncière : 1 118,32€/an
Soit par mois : 93,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 28,33€/mois
Soit par an : 340,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 931,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant dans les pièces non équipées
Quantité: 2 fenêtres (chambre et cuisine)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant ou remplacement si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 89 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 680 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 680€
    Mise aux normes électricité: 89 m² × 120€/m² = 10680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les quantités fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 183 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 799 €
Revenus locatifs : +11 183 €
Charges déductibles : -52 799 €
Résultat foncier Année 1 : -41 615 €(Déficit de 41 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 119 €/an
Revenus locatifs : +11 183 €
Charges déductibles : -8 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 065 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20215.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 183 €52 804 €6 037 €-41 621 €21 400 €20 221 €20 221 €
211 407 €7 964 €5 877 €3 443 €--16 779 €
311 635 €7 798 €5 711 €3 837 €--12 942 €
411 868 €7 627 €5 540 €4 241 €--8 701 €
512 105 €7 449 €5 362 €4 656 €--4 045 €
612 347 €7 266 €5 178 €5 081 €---
712 594 €7 076 €4 988 €5 518 €---
812 846 €6 879 €4 792 €5 967 €---
913 103 €6 676 €4 589 €6 427 €---
1013 365 €6 465 €4 378 €6 899 €---
1113 632 €6 248 €4 161 €7 384 €---
1213 905 €6 023 €3 936 €7 882 €---
1314 183 €5 790 €3 703 €8 393 €---
1414 467 €5 549 €3 462 €8 918 €---
1514 756 €5 300 €3 213 €9 456 €---
1615 051 €5 042 €2 955 €10 009 €---
1715 352 €4 775 €2 688 €10 577 €---
1815 659 €4 499 €2 412 €11 160 €---
1915 972 €4 214 €2 126 €11 759 €---
2016 292 €3 918 €1 831 €12 373 €---
2116 618 €3 613 €1 526 €13 005 €---
2216 950 €3 297 €1 209 €13 653 €---
2317 289 €2 970 €882 €14 319 €---
2417 635 €2 631 €544 €15 003 €---
2517 987 €2 281 €194 €15 706 €---
TOTAL358 200 €184 154 €87 294 €174 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 348 €-6 420 €+8 768 €
2+2 348 €0 €+2 348 €
3+2 348 €0 €+2 348 €
4+2 348 €0 €+2 348 €
5+2 348 €0 €+2 348 €
6+2 348 €+311 €+2 037 €
7+2 348 €+1 656 €+692 €
8+2 348 €+1 790 €+558 €
9+2 348 €+1 928 €+420 €
10+2 348 €+2 070 €+278 €
11+2 348 €+2 215 €+133 €
12+2 348 €+2 365 €-17 €
13+2 348 €+2 518 €-170 €
14+2 348 €+2 675 €-327 €
15+2 348 €+2 837 €-489 €
16+2 348 €+3 003 €-655 €
17+2 348 €+3 173 €-825 €
18+2 348 €+3 348 €-1 000 €
19+2 348 €+3 528 €-1 180 €
20+2 348 €+3 712 €-1 364 €
21+2 348 €+3 901 €-1 553 €
22+2 348 €+4 096 €-1 748 €
23+2 348 €+4 296 €-1 948 €
24+2 348 €+4 501 €-2 153 €
25+2 348 €+4 712 €-2 364 €
Total+58 700 €+52 214 €+6 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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