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Achat maison

Bien expiré
VilleTigery (91)
Surface230m²
Coût Total422 810€
Loyer Annuel42 749€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+1 024€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 367 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 595,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, 1 Parking

L'agence ORPI vous propose cette maison individuelle récente proche du centre ville et des commerces comprenant : au rdc : entrés, séjour/salon, cuisine, placards et WC. à l'étage : 4 Chambres, 1salle d'eau et 1 salle de bains, séjour/salon, WC. Le tout sur un terrain de 230m², chauffage au gaz, pas de copropriété. Honoraires à la charge du vendeur, DPE : D. Garage et place de parking devant la maison sur descente de garage. Référence agence : 2062

Ville : Tigery
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91250
Coordonnées : 48.639080, 2.498590
Total : 422 810€
Prix d'acquisition : 367 000€
Travaux : 26 450€
Valeur du bien : 393 450€
Frais de notaire : 29 360€
Coût estimé : 29 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 19.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 3562€/mois
Loyer annuel estimé : 42749€/an
Fourchette totale : 2851€ - 4451€/mois
Fourchette annuelle : 34218€ - 53408€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :8.09% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :422 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 062,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :119,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 182,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 986,78€
Coût de l'assurance :35 938,85€
Taxe foncière : 4 274,94€/an
Soit par mois : 356,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 562,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 538,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 023,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 450 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:750€
    Lavabo: 1 lavabo × 150€ = 150€, Robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Carrelage partiel (3 m²): 3 m² × 50€/m² = 150€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafond: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tigery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 749 €/an
Calcul : 3 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 422 810 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 438 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 767 €
Revenus locatifs : +42 749 €
Charges déductibles : -45 767 €
Résultat foncier Année 1 : -3 018 €(Déficit de 3 018 €)
Imputable sur revenu global : 3 018 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 317 €/an
Revenus locatifs : +42 749 €
Charges déductibles : -19 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 432 €/an
Prix d'achat du bien : 367 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 238 550 €(65% de 367 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 675 €/an
Calcul : 238 550 € × 3,636% = 8 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 749 €45 781 €13 618 €-3 031 €3 031 €--
243 604 €18 962 €13 250 €24 642 €---
344 476 €18 582 €12 869 €25 895 €---
445 366 €18 188 €12 476 €27 178 €---
546 273 €17 782 €12 070 €28 491 €---
647 199 €17 363 €11 650 €29 836 €---
748 143 €16 929 €11 217 €31 214 €---
849 106 €16 481 €10 769 €32 624 €---
950 088 €16 018 €10 306 €34 069 €---
1051 089 €15 540 €9 828 €35 549 €---
1152 111 €15 046 €9 334 €37 065 €---
1253 153 €14 536 €8 824 €38 617 €---
1354 217 €14 009 €8 297 €40 207 €---
1455 301 €13 465 €7 752 €41 836 €---
1556 407 €12 902 €7 190 €43 505 €---
1657 535 €12 321 €6 608 €45 214 €---
1758 686 €11 721 €6 008 €46 965 €---
1859 859 €11 100 €5 388 €48 759 €---
1961 057 €10 459 €4 747 €50 597 €---
2062 278 €9 797 €4 085 €52 480 €---
2163 523 €9 114 €3 401 €54 410 €---
2264 794 €8 407 €2 695 €56 387 €---
2366 090 €7 677 €1 965 €58 412 €---
2467 411 €6 923 €1 211 €60 488 €---
2568 760 €6 144 €432 €62 616 €---
TOTAL1 369 275 €365 249 €195 987 €1 004 026 €3 031 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 909 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 004 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 977 €-909 €+9 886 €
2+8 977 €+7 393 €+1 584 €
3+8 977 €+7 768 €+1 209 €
4+8 977 €+8 153 €+824 €
5+8 977 €+8 547 €+430 €
6+8 977 €+8 951 €+26 €
7+8 977 €+9 364 €-387 €
8+8 977 €+9 787 €-810 €
9+8 977 €+10 221 €-1 244 €
10+8 977 €+10 665 €-1 688 €
11+8 977 €+11 119 €-2 142 €
12+8 977 €+11 585 €-2 608 €
13+8 977 €+12 062 €-3 085 €
14+8 977 €+12 551 €-3 574 €
15+8 977 €+13 051 €-4 074 €
16+8 977 €+13 564 €-4 587 €
17+8 977 €+14 090 €-5 113 €
18+8 977 €+14 628 €-5 651 €
19+8 977 €+15 179 €-6 202 €
20+8 977 €+15 744 €-6 767 €
21+8 977 €+16 323 €-7 346 €
22+8 977 €+16 916 €-7 939 €
23+8 977 €+17 524 €-8 547 €
24+8 977 €+18 147 €-9 170 €
25+8 977 €+18 785 €-9 808 €
Total+224 425 €+301 208 €+-76 783 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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