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Maison bourgeoise avec dépendances

Bien expiré
VilleSelles-sur-Cher (41)
Surface161
Coût Total223 965
Loyer Annuel13 748
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 854,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

PALMER IMMOBILIER du standing au prestige. Coup de coeur pour cette maison bourgeoise avec jardin, idéalement située à moins de 10 minutes de la commune de Selles sur Cher.

Avec ses 161 m² habitables, cette demeure allie charme d'antan avec ses boiseries et potentiel moderne.

La maison dispose au total de 6 pièces spacieuses toutes baignées de lumières.

De plain-pied : une entrée principale, une cuisine meublée avec un accès direct au jardin d'hiver, un double salon séjour avec de remarquables boiseries, deux belles chambres, une salle d'eau et un local technique.

A l'étage : deux grandes chambres avec des boiseries et des meubles réalisés sur mesure, une salle d'eau neuve. Plusieurs placards et un dressing. Si vous souhaitez une cinquième chambre, une pièce actuellement utilisée pour du rangement pourra accueillir une chambre supplémentaire ou un bel espace télétravail.

Jardin clôturé, puits, garage, atelier, plusieurs dépendances..et de nombreux autres aménagements à découvrir.

Une offre exceptionnelle à 15 minutes du zoo de Beauval, pour au moins 3 raisons :

  1. Importants travaux récents effectués (double vitrage pour le rdc, salle d'eau neuve pour l'étage et récente pour le bas…).
  2. Espaces et volumes (pièces lumineuses avec de nombreux espaces de télétravail possible).
  3. Localisation 5 étoiles ( Écoles et commerces à moins de 10 minutes en voiture).

PALMER IMMOBILIER, les plus belles offres du marché. Informations et visites, Séverine DELPECH

Ville : Selles-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41130
Coordonnées : 47.269377, 1.543520
Total : 223 965
Prix d'acquisition : 137 500
Travaux : 75 465
Valeur du bien : 212 965
Frais de notaire : 11 000
Coût estimé : 11 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13748€/an
Fourchette totale : 927€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 11119€ - 16998€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 965
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 106,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 172,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 092,84
Coût de l'assurance :19 596,94
Taxe foncière : 1 374,79€/an
Soit par mois : 114,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 286,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 50 m² (2 salons)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 465(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 965
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 65€/m² = 10465€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation complète:14 000
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:3 500
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Selles-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 965✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 748 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 965 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 465
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 097
Revenus locatifs : +13 748
Charges déductibles : -85 097
Résultat foncier Année 1 : -71 349(Déficit de 71 349 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 949
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 632 €/an
Revenus locatifs : +13 748
Charges déductibles : -9 632
Résultat foncier Années 2+ : 4 116 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49949.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 74885 1047 481-71 35621 400 €49 956 €49 956 €
214 0239 4407 2824 583--45 374 €
314 3039 2347 0765 069--40 305 €
414 5899 0216 8625 568--34 736 €
514 8818 8016 6426 080--28 656 €
615 1798 5736 4146 606--22 050 €
715 4828 3376 1787 145--14 904 €
815 7928 0935 9347 699--7 206 €
916 1087 8415 6828 267---
1016 4307 5805 4218 850---
1116 7597 3105 1519 448---
1217 0947 0314 87210 063---
1317 4366 7424 58410 693---
1417 7846 4444 28511 341---
1518 1406 1353 97612 005---
1618 5035 8153 65712 688---
1718 8735 4853 32613 388---
1819 2505 1432 98514 107---
1919 6354 7902 63114 846---
2020 0284 4242 26515 604---
2120 4294 0461 88716 383---
2220 8373 6551 49617 183---
2321 2543 2501 09118 004---
2421 6792 83267318 848---
2522 1132 39924019 714---
TOTAL440 350237 525108 093202 82621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 826
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 887-6 420+9 307
2+2 8870+2 887
3+2 8870+2 887
4+2 8870+2 887
5+2 8870+2 887
6+2 8870+2 887
7+2 8870+2 887
8+2 8870+2 887
9+2 887+318+2 569
10+2 887+2 655+232
11+2 887+2 835+52
12+2 887+3 019-132
13+2 887+3 208-321
14+2 887+3 402-515
15+2 887+3 602-715
16+2 887+3 806-919
17+2 887+4 016-1 129
18+2 887+4 232-1 345
19+2 887+4 454-1 567
20+2 887+4 681-1 794
21+2 887+4 915-2 028
22+2 887+5 155-2 268
23+2 887+5 401-2 514
24+2 887+5 654-2 767
25+2 887+5 914-3 027
Total+72 175+60 848+11 327
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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