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Maison 7 pièces 158 m²

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface158
Coût Total232 040
Loyer Annuel13 590
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-203
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 037,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 158 m²

Dans le village médiéval de Caylus, cette maison ancienne et en pierres est en cours de rénovation. Elle offre de beaux volumes et de l'espace sur trois étages. Une entrée distribue une salle à manger et un salon donnant sur la terrasse, et de l'autre côté une cuisine avec la terrasse exposée plein sud très agréable et sans vis à vis. Au même étage des toilettes et une salle d'eau. Au premier étage, trois grandes chambres avec une belle hauteur de plafond et une salle d'eau en cours de création. Au deuxième étage, les combles ont été aménagés et peuvent proposer une à deux autres chambres. Le sous sol est une ancienne cave d'environ 60 m² qui peut servir de lieu de stockage. Cette maison vous permettra de réaliser votre propre rénovation, l'essentiel des gros travaux ayant été réalisés (la toiture a été entièrement refaite l'an dernier)

Surface : 158 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2025

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 800 € et 3 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.292210, 1.739207
Total : 232 040
Prix d'acquisition : 164 000
Travaux : 54 920
Valeur du bien : 218 920
Frais de notaire : 13 120
Coût estimé : 13 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13590€/an
Fourchette totale : 880€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 10559€ - 17489€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :67,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 218,06
Coût de l'assurance :20 303,50
Taxe foncière : 1 358,95€/an
Soit par mois : 113,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture uniquement pour les chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 920(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 270
    Isolation combles: 158 m² × 65€/m² = 10270€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 800
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 740€ = 14800€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 7500€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:900
    Peinture chambres: 3 chambres × 300€ = 900€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caylus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 570✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 590 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 040 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 972
Revenus locatifs : +13 590
Charges déductibles : -64 972
Résultat foncier Année 1 : -51 383(Déficit de 51 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 983
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 052 €/an
Revenus locatifs : +13 590
Charges déductibles : -10 052
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29982.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 59064 9807 889-51 39021 400 €29 990 €29 990 €
213 8619 8527 6804 010--25 980 €
314 1399 6367 4654 503--21 478 €
414 4219 4137 2425 009--16 469 €
514 7109 1827 0115 528--10 941 €
615 0048 9436 7726 061--4 880 €
715 3048 6956 5246 609---
815 6108 4396 2687 171---
915 9228 1746 0037 748---
1016 2417 9005 7298 341---
1116 5667 6165 4458 949---
1216 8977 3235 1519 574---
1317 2357 0194 84710 216---
1417 5806 7044 53310 876---
1517 9316 3784 20711 553---
1618 2906 0413 87012 248---
1718 6565 6933 52112 963---
1819 0295 3323 16013 697---
1919 4094 9582 78714 451---
2019 7974 5712 40015 226---
2120 1934 1712 00016 022---
2220 5973 7571 58616 840---
2321 0093 3281 15717 681---
2421 4292 88571418 545---
2521 8582 42625519 432---
TOTAL435 277223 415114 218211 86221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 862
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 854-6 420+9 274
2+2 8540+2 854
3+2 8540+2 854
4+2 8540+2 854
5+2 8540+2 854
6+2 8540+2 854
7+2 854+519+2 335
8+2 854+2 151+703
9+2 854+2 324+530
10+2 854+2 502+352
11+2 854+2 685+169
12+2 854+2 872-18
13+2 854+3 065-211
14+2 854+3 263-409
15+2 854+3 466-612
16+2 854+3 675-821
17+2 854+3 889-1 035
18+2 854+4 109-1 255
19+2 854+4 335-1 481
20+2 854+4 568-1 714
21+2 854+4 807-1 953
22+2 854+5 052-2 198
23+2 854+5 304-2 450
24+2 854+5 563-2 709
25+2 854+5 830-2 976
Total+71 350+63 559+7 791
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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