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Maison 7 pièces 158 m²

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface158m²
Coût Total232 040€
Loyer Annuel13 590€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 037,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 158 m²

Dans le village médiéval de Caylus, cette maison ancienne et en pierres est en cours de rénovation. Elle offre de beaux volumes et de l'espace sur trois étages. Une entrée distribue une salle à manger et un salon donnant sur la terrasse, et de l'autre côté une cuisine avec la terrasse exposée plein sud très agréable et sans vis à vis. Au même étage des toilettes et une salle d'eau. Au premier étage, trois grandes chambres avec une belle hauteur de plafond et une salle d'eau en cours de création. Au deuxième étage, les combles ont été aménagés et peuvent proposer une à deux autres chambres. Le sous sol est une ancienne cave d'environ 60 m² qui peut servir de lieu de stockage. Cette maison vous permettra de réaliser votre propre rénovation, l'essentiel des gros travaux ayant été réalisés (la toiture a été entièrement refaite l'an dernier)

Surface : 158 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2025

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 800 € et 3 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.292210, 1.739207
Total : 232 040€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 54 920€
Valeur du bien : 218 920€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13590€/an
Fourchette totale : 880€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 10559€ - 17489€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :67,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 218,06€
Coût de l'assurance :20 303,50€
Taxe foncière : 1 358,95€/an
Soit par mois : 113,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture uniquement pour les chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 920 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 270€
    Isolation combles: 158 m² × 65€/m² = 10270€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 800€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 740€ = 14800€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 7500€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:900€
    Peinture chambres: 3 chambres × 300€ = 900€ (fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caylus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 590 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 040 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 972 €
Revenus locatifs : +13 590 €
Charges déductibles : -64 972 €
Résultat foncier Année 1 : -51 383 €(Déficit de 51 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 052 €/an
Revenus locatifs : +13 590 €
Charges déductibles : -10 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29982.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 590 €64 980 €7 889 €-51 390 €21 400 €29 990 €29 990 €
213 861 €9 852 €7 680 €4 010 €--25 980 €
314 139 €9 636 €7 465 €4 503 €--21 478 €
414 421 €9 413 €7 242 €5 009 €--16 469 €
514 710 €9 182 €7 011 €5 528 €--10 941 €
615 004 €8 943 €6 772 €6 061 €--4 880 €
715 304 €8 695 €6 524 €6 609 €---
815 610 €8 439 €6 268 €7 171 €---
915 922 €8 174 €6 003 €7 748 €---
1016 241 €7 900 €5 729 €8 341 €---
1116 566 €7 616 €5 445 €8 949 €---
1216 897 €7 323 €5 151 €9 574 €---
1317 235 €7 019 €4 847 €10 216 €---
1417 580 €6 704 €4 533 €10 876 €---
1517 931 €6 378 €4 207 €11 553 €---
1618 290 €6 041 €3 870 €12 248 €---
1718 656 €5 693 €3 521 €12 963 €---
1819 029 €5 332 €3 160 €13 697 €---
1919 409 €4 958 €2 787 €14 451 €---
2019 797 €4 571 €2 400 €15 226 €---
2120 193 €4 171 €2 000 €16 022 €---
2220 597 €3 757 €1 586 €16 840 €---
2321 009 €3 328 €1 157 €17 681 €---
2421 429 €2 885 €714 €18 545 €---
2521 858 €2 426 €255 €19 432 €---
TOTAL435 277 €223 415 €114 218 €211 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 854 €-6 420 €+9 274 €
2+2 854 €0 €+2 854 €
3+2 854 €0 €+2 854 €
4+2 854 €0 €+2 854 €
5+2 854 €0 €+2 854 €
6+2 854 €0 €+2 854 €
7+2 854 €+519 €+2 335 €
8+2 854 €+2 151 €+703 €
9+2 854 €+2 324 €+530 €
10+2 854 €+2 502 €+352 €
11+2 854 €+2 685 €+169 €
12+2 854 €+2 872 €-18 €
13+2 854 €+3 065 €-211 €
14+2 854 €+3 263 €-409 €
15+2 854 €+3 466 €-612 €
16+2 854 €+3 675 €-821 €
17+2 854 €+3 889 €-1 035 €
18+2 854 €+4 109 €-1 255 €
19+2 854 €+4 335 €-1 481 €
20+2 854 €+4 568 €-1 714 €
21+2 854 €+4 807 €-1 953 €
22+2 854 €+5 052 €-2 198 €
23+2 854 €+5 304 €-2 450 €
24+2 854 €+5 563 €-2 709 €
25+2 854 €+5 830 €-2 976 €
Total+71 350 €+63 559 €+7 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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