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MONTAUBAN Ensemble immobilier avec fort potentiel sur 2 50

VilleMontauban (82)
Surface270m²
Coût Total347 892€
Loyer Annuel35 027€
Rentabilité10.07%
Cashflow/mois+778€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 110,74 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 3, Jardin

Situé dans un secteur recherché de Montauban, découvrez cet ensemble immobilier aménagé dans une maison des années 70, offrant un fort potentiel de valorisation. Développant environ 270 m2 habitables, ce bien est composé de 3 appartements : 1 appartements T4,1 appartements T3 et 1 appartement T2. L'ensemble est implanté sur une parcelle de 2 500 m2, entièrement arborée, offrant un cadre agréable et de nombreuses possibilités d'aménagement. Atout majeur : une parcelle détachable à l'arrière du terrain, permettant d'envisager une division foncière ou un projet de construction supplémentaire (sous réserve des autorisations d'urbanisme). Ce bien représente une opportunité rare, idéale pour un marchand de biens, un investisseur, ou un projet patrimonial avec revenus locatifs et potentiel de création de valeur.

  • https://coulon-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.000854, 1.385437
Total : 347 892€
Prix d'acquisition : 299 900€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 323 900€
Frais de notaire : 23 992€
Coût estimé : 23 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2919€/mois
Loyer annuel estimé : 35027€/an
Fourchette totale : 2363€ - 3606€/mois
Fourchette annuelle : 28353€ - 43273€/an
Rentabilité brute :10.07%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 102,28 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :567 614 €
Prix d'achat :299 900 €
Décote à l'achat :-267 714€ (-47.2%)
Marge achat-revente :219 722€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 747,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :101,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 848,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 277,52€
Coût de l'assurance :30 440,55€
Taxe foncière : 3 502,71€/an
Soit par mois : 291,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 918,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 140,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :778,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Revêtement de sol: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 027 €/an
Calcul : 2 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 892 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 218 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 848 €
Revenus locatifs : +35 027 €
Charges déductibles : -40 848 €
Résultat foncier Année 1 : -5 821 €(Déficit de 5 821 €)
Imputable sur revenu global : 5 821 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 848 €/an
Revenus locatifs : +35 027 €
Charges déductibles : -16 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 179 €/an
Prix d'achat du bien : 299 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935 €(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 027 €40 859 €12 139 €-5 832 €5 832 €--
235 728 €16 542 €11 822 €19 185 €---
336 442 €16 214 €11 494 €20 228 €---
437 171 €15 874 €11 154 €21 297 €---
537 914 €15 522 €10 802 €22 392 €---
638 673 €15 158 €10 437 €23 515 €---
739 446 €14 780 €10 059 €24 666 €---
840 235 €14 389 €9 668 €25 847 €---
941 040 €13 983 €9 263 €27 057 €---
1041 861 €13 563 €8 843 €28 297 €---
1142 698 €13 128 €8 408 €29 570 €---
1243 552 €12 678 €7 957 €30 874 €---
1344 423 €12 211 €7 491 €32 212 €---
1445 311 €11 728 €7 007 €33 584 €---
1546 218 €11 227 €6 506 €34 991 €---
1647 142 €10 708 €5 988 €36 434 €---
1748 085 €10 170 €5 450 €37 914 €---
1849 046 €9 614 €4 893 €39 433 €---
1950 027 €9 037 €4 317 €40 990 €---
2051 028 €8 440 €3 719 €42 588 €---
2152 048 €7 821 €3 101 €44 227 €---
2253 089 €7 180 €2 460 €45 909 €---
2354 151 €6 516 €1 796 €47 635 €---
2455 234 €5 828 €1 108 €49 406 €---
2556 339 €5 116 €395 €51 223 €---
TOTAL1 121 929 €318 286 €176 278 €803 643 €5 832 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 750 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 803 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 356 €-1 750 €+9 106 €
2+7 356 €+5 756 €+1 600 €
3+7 356 €+6 068 €+1 288 €
4+7 356 €+6 389 €+967 €
5+7 356 €+6 718 €+638 €
6+7 356 €+7 055 €+301 €
7+7 356 €+7 400 €-44 €
8+7 356 €+7 754 €-398 €
9+7 356 €+8 117 €-761 €
10+7 356 €+8 489 €-1 133 €
11+7 356 €+8 871 €-1 515 €
12+7 356 €+9 262 €-1 906 €
13+7 356 €+9 664 €-2 308 €
14+7 356 €+10 075 €-2 719 €
15+7 356 €+10 497 €-3 141 €
16+7 356 €+10 930 €-3 574 €
17+7 356 €+11 374 €-4 018 €
18+7 356 €+11 830 €-4 474 €
19+7 356 €+12 297 €-4 941 €
20+7 356 €+12 776 €-5 420 €
21+7 356 €+13 268 €-5 912 €
22+7 356 €+13 773 €-6 417 €
23+7 356 €+14 291 €-6 935 €
24+7 356 €+14 822 €-7 466 €
25+7 356 €+15 367 €-8 011 €
Total+183 900 €+241 093 €+-57 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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