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Appartement - 3 pièce(s) - 61 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface61
Coût Total87 020
Loyer Annuel6 372
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 885,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 loué spécial investisseur de 61 m² situé à Carcassonne. Au deuxième étage d'un immeuble calme, il se compose d'une entrée qui mène à une cuisine semi ouverte, d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.Le chauffage est individuel, assuré par un système électrique avec des radiateurs. Il est actuellement loué depuis 2018, avec un loyer de 390 euros hors charges, plus 45 euros de provisions sur charges, ce qui en fait un investissement intéressant pour les acheteurs souhaitant générer des revenus locatifs.Ce bien ne dispose pas de cave, mais son emplacement et ses caractéristiques en font une opportunité à ne pas manquer. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 14026

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.217611, 2.355937
Total : 87 020
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 28 700
Valeur du bien : 82 700
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6372€/an
Fourchette totale : 426€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 5111€ - 7944€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 237,8 €/m²
Basé sur :346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 506
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :-21 506 (-28.5%)
Marge achat-revente :-11 514€ (-15.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 460,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 392,94
Coût de l'assurance :7 831,80
Taxe foncière : 637,17€/an
Soit par mois : 53,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et nettoyage des joints, peinture si nécessaire
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 020 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 241
Revenus locatifs : +6 372
Charges déductibles : -33 241
Résultat foncier Année 1 : -26 869(Déficit de 26 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 469
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 541 €/an
Revenus locatifs : +6 372
Charges déductibles : -4 541
Résultat foncier Années 2+ : 1 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5468.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 37233 2432 993-26 87221 400 €5 472 €5 472 €
26 4994 4652 9142 034--3 438 €
36 6294 3832 8332 246--1 192 €
46 7624 2992 7492 463---
56 8974 2122 6612 685---
67 0354 1222 5712 913---
77 1764 0282 4783 148---
87 3193 9312 3813 388---
97 4653 8312 2803 635---
107 6153 7272 1773 888---
117 7673 6202 0694 147---
127 9223 5081 9584 414---
138 0813 3931 8434 688---
148 2423 2741 7234 969---
158 4073 1501 6005 257---
168 5753 0221 4725 553---
178 7472 8901 3405 857---
188 9222 7531 2026 169---
199 1002 6111 0606 489---
209 2822 4649146 818---
219 4682 3127617 156---
229 6572 1546047 503---
239 8511 9914417 859---
2410 0481 8222728 225---
2510 2481 647978 601---
TOTAL204 087110 85443 39393 23321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 233
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338-6 420+7 758
2+1 3380+1 338
3+1 3380+1 338
4+1 338+381+957
5+1 338+806+532
6+1 338+874+464
7+1 338+944+394
8+1 338+1 016+322
9+1 338+1 090+248
10+1 338+1 166+172
11+1 338+1 244+94
12+1 338+1 324+14
13+1 338+1 406-68
14+1 338+1 491-153
15+1 338+1 577-239
16+1 338+1 666-328
17+1 338+1 757-419
18+1 338+1 851-513
19+1 338+1 947-609
20+1 338+2 046-708
21+1 338+2 147-809
22+1 338+2 251-913
23+1 338+2 358-1 020
24+1 338+2 468-1 130
25+1 338+2 580-1 242
Total+33 450+27 970+5 480
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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