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Appartement à vendre

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface41m²
Coût Total125 420€
Loyer Annuel8 063€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 2 048,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon

Nouveauté ACOR'IMMO ! LA SEYNE SUR MER, Plein centre ville ! Idéal pour tout faire à pied.. Transports, commerces, écoles, port ! Joli appartement T2 en DUPLEX de 41 m² au plancher comprenant une entrée dans pièce principale avec kitchenette équipée, salle d'eau avec W.C. et en mezzanine une chambre sous combles. L'ensemble en très bon état ! Double vitrage.. DPE : D Contactez directement Stéphane COSTE

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.101788, 5.887895
Total : 125 420€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 118 700€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8063€/an
Fourchette totale : 518€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6215€ - 10459€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :433 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 333 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-25 333€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-16 087€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 550,55€
Coût de l'assurance :10 974,25€
Taxe foncière : 806,28€/an
Soit par mois : 67,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de salle de bain, y compris plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(846 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1 appliqué, car région de province). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 317 €
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -40 317 €
Résultat foncier Année 1 : -32 254 €(Déficit de 32 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 617 €/an
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -5 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10854.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 063 €40 321 €4 376 €-32 259 €21 400 €10 859 €10 859 €
28 224 €5 507 €4 262 €2 717 €--8 142 €
38 389 €5 389 €4 144 €3 000 €--5 142 €
48 556 €5 266 €4 021 €3 290 €--1 852 €
58 727 €5 140 €3 894 €3 588 €---
68 902 €5 008 €3 763 €3 894 €---
79 080 €4 872 €3 627 €4 208 €---
89 262 €4 731 €3 486 €4 531 €---
99 447 €4 585 €3 339 €4 862 €---
109 636 €4 433 €3 188 €5 203 €---
119 829 €4 276 €3 031 €5 552 €---
1210 025 €4 114 €2 869 €5 911 €---
1310 226 €3 946 €2 700 €6 280 €---
1410 430 €3 771 €2 526 €6 659 €---
1510 639 €3 591 €2 346 €7 048 €---
1610 851 €3 404 €2 159 €7 448 €---
1711 069 €3 210 €1 965 €7 858 €---
1811 290 €3 009 €1 764 €8 280 €---
1911 516 €2 802 €1 556 €8 714 €---
2011 746 €2 586 €1 341 €9 160 €---
2111 981 €2 363 €1 118 €9 618 €---
2212 221 €2 132 €887 €10 089 €---
2312 465 €1 893 €647 €10 572 €---
2412 714 €1 645 €399 €11 070 €---
2512 969 €1 388 €143 €11 581 €---
TOTAL258 255 €129 382 €63 551 €128 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €-6 420 €+8 113 €
2+1 693 €0 €+1 693 €
3+1 693 €0 €+1 693 €
4+1 693 €0 €+1 693 €
5+1 693 €+521 €+1 172 €
6+1 693 €+1 168 €+525 €
7+1 693 €+1 262 €+431 €
8+1 693 €+1 359 €+334 €
9+1 693 €+1 459 €+234 €
10+1 693 €+1 561 €+132 €
11+1 693 €+1 666 €+27 €
12+1 693 €+1 773 €-80 €
13+1 693 €+1 884 €-191 €
14+1 693 €+1 998 €-305 €
15+1 693 €+2 114 €-421 €
16+1 693 €+2 234 €-541 €
17+1 693 €+2 358 €-665 €
18+1 693 €+2 484 €-791 €
19+1 693 €+2 614 €-921 €
20+1 693 €+2 748 €-1 055 €
21+1 693 €+2 885 €-1 192 €
22+1 693 €+3 027 €-1 334 €
23+1 693 €+3 172 €-1 479 €
24+1 693 €+3 321 €-1 628 €
25+1 693 €+3 474 €-1 781 €
Total+42 325 €+38 662 €+3 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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