Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A voir absolument

VilleMareuil-sur-Arnon (18)
Surface54m²
Coût Total72 112€
Loyer Annuel4 509€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 31 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 574,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier CENTRE FRANCE - Dans bourg tous commerces (Méd. Pharm. Ecole - etc...) - MAISON  élevée sur cave, indépendante comprenant : cuisine ouverte sur le salon 29 m², avec cheminée  - 1er étage : 1 chambre 25 m² - WC  chimique  - Jardin  50 m² avec appentis  et salle d'eau  - Tél. :  [Coordonnées masquées]. ou [Coordonnées masquées]. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Mareuil-sur-Arnon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18290
Coordonnées : 46.879852, 2.162356
Total : 72 112€
Prix d'acquisition : 31 000€
Travaux : 38 632€
Valeur du bien : 69 632€
Frais de notaire : 2 480€
Coût estimé : 2 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4509€/an
Fourchette totale : 302€ - 468€/mois
Fourchette annuelle : 3622€ - 5613€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :615,94 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :33 261 €
Prix d'achat :31 000 €
Décote à l'achat :-2 261€ (-6.8%)
Marge achat-revente :-38 851€ (-116.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 372,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 540,75€
Coût de l'assurance :6 129,52€
Taxe foncière : 450,88€/an
Soit par mois : 37,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 375,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 410,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire dans ces espaces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 632 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:432€
    Peinture salon: 18 m² × 24€/m² = 432€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture entrée et salle à manger: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mareuil-sur-Arnon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 509 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 112 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 632 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 656 €
Revenus locatifs : +4 509 €
Charges déductibles : -41 656 €
Résultat foncier Année 1 : -37 147 €(Déficit de 37 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 024 €/an
Revenus locatifs : +4 509 €
Charges déductibles : -3 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15746.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 31 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 150 €(65% de 31 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 733 €/an
Calcul : 20 150 € × 3,636% = 733 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 509 €41 658 €2 330 €-37 149 €21 400 €15 749 €15 749 €
24 599 €2 963 €2 267 €1 636 €--14 113 €
34 691 €2 898 €2 202 €1 793 €--12 320 €
44 785 €2 831 €2 135 €1 954 €--10 366 €
54 880 €2 761 €2 065 €2 119 €--8 247 €
64 978 €2 690 €1 993 €2 289 €--5 958 €
75 078 €2 615 €1 919 €2 462 €--3 496 €
85 179 €2 539 €1 843 €2 640 €--856 €
95 283 €2 460 €1 764 €2 823 €---
105 388 €2 378 €1 682 €3 010 €---
115 496 €2 294 €1 597 €3 203 €---
125 606 €2 206 €1 510 €3 400 €---
135 718 €2 116 €1 420 €3 602 €---
145 833 €2 023 €1 327 €3 810 €---
155 949 €1 927 €1 231 €4 022 €---
166 068 €1 827 €1 131 €4 241 €---
176 190 €1 725 €1 029 €4 465 €---
186 313 €1 618 €922 €4 695 €---
196 440 €1 509 €813 €4 931 €---
206 568 €1 395 €699 €5 173 €---
216 700 €1 278 €582 €5 421 €---
226 834 €1 157 €461 €5 676 €---
236 970 €1 032 €336 €5 938 €---
247 110 €903 €207 €6 207 €---
257 252 €770 €74 €6 482 €---
TOTAL144 418 €89 574 €33 541 €54 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+947 €-6 420 €+7 367 €
2+947 €0 €+947 €
3+947 €0 €+947 €
4+947 €0 €+947 €
5+947 €0 €+947 €
6+947 €0 €+947 €
7+947 €0 €+947 €
8+947 €0 €+947 €
9+947 €+590 €+357 €
10+947 €+903 €+44 €
11+947 €+961 €-14 €
12+947 €+1 020 €-73 €
13+947 €+1 081 €-134 €
14+947 €+1 143 €-196 €
15+947 €+1 207 €-260 €
16+947 €+1 272 €-325 €
17+947 €+1 339 €-392 €
18+947 €+1 408 €-461 €
19+947 €+1 479 €-532 €
20+947 €+1 552 €-605 €
21+947 €+1 626 €-679 €
22+947 €+1 703 €-756 €
23+947 €+1 781 €-834 €
24+947 €+1 862 €-915 €
25+947 €+1 945 €-998 €
Total+23 675 €+16 453 €+7 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →