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Détails du bien

VilleNeuilly-en-Dun (18)
Surface96.67
Coût Total126 480
Loyer Annuel7 918
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-78
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 96.67 m²
Prix au m² : 786,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Bois+électrique Electricité et poêle à bois, Nombre de WC : 1

Entre Sancoins et St Amand Montrond, dans la campagne de Neuilly en Dun, nous vous proposons à la vente cette longère habitable de suite vous offrant au rez de chaussée, une cuisine indépendante, une salle de bains avec WC, une salle à manger, un séjour et à la suite une grande chambre avec accès sur l'extérieur. A l'étage, dans une partie des combles aménagés, une belle mezzanine avec poutres et pierres apparentes vous offrira des possibilités supplémentaires. A l'extérieur, sur un terrain d'implantation de 5000m², l'offre se complète d'un garage, de deux remises, d'un hangar ouvert en tôle et d'un puits. Ce bien vous séduira pour son potentiel, ses extérieurs ainsi que son environnement campagnard calme et tranquille. CENTURY 21 Confluences, agence de St Pierre le Moutier, votre partenaire pour l'achat, la vente, la location et l'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Laëtitia LAUWICK EI, agent commercial (RSAC 002019000) - https://www.century21-confluences-st-pierre.com/mentions_legales/

Ville : Neuilly-en-Dun
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.793855, 2.806472
Total : 126 480
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 44 400
Valeur du bien : 120 400
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.67
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7918€/an
Fourchette totale : 504€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6048€ - 10367€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :760,87 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 553
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :+2 447 (+3.3%)
Marge achat-revente :-52 927€ (-72.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 087,65
Coût de l'assurance :11 067,00
Taxe foncière : 791,83€/an
Soit par mois : 65,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé d'après photos manquantes - salon nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 000
    Isolation combles: 96.67 m² × 40€/m² = 3866.8€, Main d'œuvre: 133.2€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:2 400
    Rénovation salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-en-Dun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 918 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 480 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 044
Revenus locatifs : +7 918
Charges déductibles : -50 044
Résultat foncier Année 1 : -42 125(Déficit de 42 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 725
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 644 €/an
Revenus locatifs : +7 918
Charges déductibles : -5 644
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20725.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 91850 0484 413-42 12921 400 €20 729 €20 729 €
28 0775 5334 2982 544--18 185 €
38 2385 4134 1792 825--15 360 €
48 4035 2904 0553 113--12 247 €
58 5715 1623 9273 409--8 838 €
68 7425 0293 7953 713--5 124 €
78 9174 8923 6574 026--1 099 €
89 0964 7493 5154 346---
99 2784 6023 3684 675---
109 4634 4493 2155 014---
119 6524 2913 0575 361---
129 8454 1282 8935 718---
1310 0423 9582 7236 084---
1410 2433 7822 5486 461---
1510 4483 6002 3656 848---
1610 6573 4112 1777 246---
1710 8703 2161 9817 654---
1811 0873 0141 7798 074---
1911 3092 8041 5698 505---
2011 5352 5871 3528 949---
2111 7662 3621 1279 404---
2212 0012 1298949 873---
2312 2411 88765310 354---
2412 4861 63740310 849---
2512 7361 37814411 358---
TOTAL253 624139 35064 088114 27421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663-6 420+8 083
2+1 6630+1 663
3+1 6630+1 663
4+1 6630+1 663
5+1 6630+1 663
6+1 6630+1 663
7+1 6630+1 663
8+1 663+974+689
9+1 663+1 403+260
10+1 663+1 504+159
11+1 663+1 608+55
12+1 663+1 715-52
13+1 663+1 825-162
14+1 663+1 938-275
15+1 663+2 054-391
16+1 663+2 174-511
17+1 663+2 296-633
18+1 663+2 422-759
19+1 663+2 552-889
20+1 663+2 685-1 022
21+1 663+2 821-1 158
22+1 663+2 962-1 299
23+1 663+3 106-1 443
24+1 663+3 255-1 592
25+1 663+3 407-1 744
Total+41 575+34 282+7 293
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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