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Détails du bien

Bien expiré
VilleNeuilly-en-Dun (18)
Surface96.67m²
Coût Total126 480€
Loyer Annuel7 918€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 96.67 m²
Prix au m² : 786,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Bois+électrique Electricité et poêle à bois, Nombre de WC : 1

Entre Sancoins et St Amand Montrond, dans la campagne de Neuilly en Dun, nous vous proposons à la vente cette longère habitable de suite vous offrant au rez de chaussée, une cuisine indépendante, une salle de bains avec WC, une salle à manger, un séjour et à la suite une grande chambre avec accès sur l'extérieur. A l'étage, dans une partie des combles aménagés, une belle mezzanine avec poutres et pierres apparentes vous offrira des possibilités supplémentaires. A l'extérieur, sur un terrain d'implantation de 5000m², l'offre se complète d'un garage, de deux remises, d'un hangar ouvert en tôle et d'un puits. Ce bien vous séduira pour son potentiel, ses extérieurs ainsi que son environnement campagnard calme et tranquille. CENTURY 21 Confluences, agence de St Pierre le Moutier, votre partenaire pour l'achat, la vente, la location et l'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Laëtitia LAUWICK EI, agent commercial (RSAC 002019000) - https://www.century21-confluences-st-pierre.com/mentions_legales/

Ville : Neuilly-en-Dun
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.793855, 2.806472
Total : 126 480€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 120 400€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.67m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7918€/an
Fourchette totale : 504€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6048€ - 10367€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :760,87 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 553 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :+2 447€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-52 927€ (-72.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 087,65€
Coût de l'assurance :11 067,00€
Taxe foncière : 791,83€/an
Soit par mois : 65,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96.67 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé d'après photos manquantes - salon nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 96.67 m² × 40€/m² = 3866.8€, Main d'œuvre: 133.2€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-en-Dun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 918 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 044 €
Revenus locatifs : +7 918 €
Charges déductibles : -50 044 €
Résultat foncier Année 1 : -42 125 €(Déficit de 42 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 644 €/an
Revenus locatifs : +7 918 €
Charges déductibles : -5 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20725.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 918 €50 048 €4 413 €-42 129 €21 400 €20 729 €20 729 €
28 077 €5 533 €4 298 €2 544 €--18 185 €
38 238 €5 413 €4 179 €2 825 €--15 360 €
48 403 €5 290 €4 055 €3 113 €--12 247 €
58 571 €5 162 €3 927 €3 409 €--8 838 €
68 742 €5 029 €3 795 €3 713 €--5 124 €
78 917 €4 892 €3 657 €4 026 €--1 099 €
89 096 €4 749 €3 515 €4 346 €---
99 278 €4 602 €3 368 €4 675 €---
109 463 €4 449 €3 215 €5 014 €---
119 652 €4 291 €3 057 €5 361 €---
129 845 €4 128 €2 893 €5 718 €---
1310 042 €3 958 €2 723 €6 084 €---
1410 243 €3 782 €2 548 €6 461 €---
1510 448 €3 600 €2 365 €6 848 €---
1610 657 €3 411 €2 177 €7 246 €---
1710 870 €3 216 €1 981 €7 654 €---
1811 087 €3 014 €1 779 €8 074 €---
1911 309 €2 804 €1 569 €8 505 €---
2011 535 €2 587 €1 352 €8 949 €---
2111 766 €2 362 €1 127 €9 404 €---
2212 001 €2 129 €894 €9 873 €---
2312 241 €1 887 €653 €10 354 €---
2412 486 €1 637 €403 €10 849 €---
2512 736 €1 378 €144 €11 358 €---
TOTAL253 624 €139 350 €64 088 €114 274 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 420 €+8 083 €
2+1 663 €0 €+1 663 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €0 €+1 663 €
6+1 663 €0 €+1 663 €
7+1 663 €0 €+1 663 €
8+1 663 €+974 €+689 €
9+1 663 €+1 403 €+260 €
10+1 663 €+1 504 €+159 €
11+1 663 €+1 608 €+55 €
12+1 663 €+1 715 €-52 €
13+1 663 €+1 825 €-162 €
14+1 663 €+1 938 €-275 €
15+1 663 €+2 054 €-391 €
16+1 663 €+2 174 €-511 €
17+1 663 €+2 296 €-633 €
18+1 663 €+2 422 €-759 €
19+1 663 €+2 552 €-889 €
20+1 663 €+2 685 €-1 022 €
21+1 663 €+2 821 €-1 158 €
22+1 663 €+2 962 €-1 299 €
23+1 663 €+3 106 €-1 443 €
24+1 663 €+3 255 €-1 592 €
25+1 663 €+3 407 €-1 744 €
Total+41 575 €+34 282 €+7 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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