Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface156.6m²
Coût Total214 048€
Loyer Annuel14 778€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 156.6 m²
Prix au m² : 956,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 156.6 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, Terrain de 649 m²

Maison mitoyenne à vendre à Carhaix-Plouguer, offrant 112,44 m² en très bon état. Cette maison lumineuse bénéficie d'une exposition plein Est et propose une vie de plain-pied appréciable. Elle comprend un séjour, quatre chambres (trois à l'étage avec possibilité d'aménager la quatrième selon vos besoins), une cuisine fonctionnelle et des espaces bien distribués.

Le sous-sol aménageable constitue un atout majeur : il peut devenir un espace de vie indépendant, une salle de loisirs ou un atelier. À l'extérieur, vous profiterez d'une terrasse agréable et d'un jardin facile à entretenir, parfait pour les moments en famille ou pour jardiner sans contrainte. Les raccordements aux égouts sont présents.

Située à proximité du centre-ville et des commerces, cette maison conjugue confort, praticité et potentiel d'aménagement. Idéale pour une famille cherchant une demeure prête à vivre avec des possibilités d'évolution. Référence agence : 12113

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Total : 214 048€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 52 264€
Valeur du bien : 202 064€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156.6m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14778€/an
Fourchette totale : 997€ - 1520€/mois
Fourchette annuelle : 11970€ - 18246€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 048€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 306,57€
Coût de l'assurance :18 729,20€
Taxe foncière : 1 477,81€/an
Soit par mois : 123,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 264 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 264€
    Isolation toiture/combles: 156.6 m² × 40€/m² = 6264€, Main d'œuvre: 16€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Électricité et menuiseries: 2000€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Carhaix-Plouguer). Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 264€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 778 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 048 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 264 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 634 €
Revenus locatifs : +14 778 €
Charges déductibles : -61 634 €
Résultat foncier Année 1 : -46 855 €(Déficit de 46 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 370 €/an
Revenus locatifs : +14 778 €
Charges déductibles : -9 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25455.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 778 €61 640 €7 149 €-46 862 €21 400 €25 462 €25 462 €
215 074 €9 186 €6 959 €5 888 €--19 575 €
315 375 €8 989 €6 762 €6 386 €--13 189 €
415 683 €8 786 €6 559 €6 897 €--6 292 €
515 996 €8 575 €6 348 €7 421 €---
616 316 €8 357 €6 130 €7 959 €---
716 643 €8 132 €5 905 €8 511 €---
816 975 €7 899 €5 672 €9 077 €---
917 315 €7 658 €5 431 €9 657 €---
1017 661 €7 408 €5 181 €10 253 €---
1118 014 €7 150 €4 923 €10 864 €---
1218 375 €6 884 €4 657 €11 491 €---
1318 742 €6 608 €4 381 €12 135 €---
1419 117 €6 322 €4 095 €12 795 €---
1519 499 €6 027 €3 800 €13 472 €---
1619 889 €5 722 €3 495 €14 168 €---
1720 287 €5 406 €3 179 €14 881 €---
1820 693 €5 079 €2 852 €15 614 €---
1921 107 €4 741 €2 515 €16 365 €---
2021 529 €4 392 €2 165 €17 137 €---
2121 959 €4 031 €1 804 €17 929 €---
2222 399 €3 657 €1 430 €18 742 €---
2322 847 €3 270 €1 043 €19 577 €---
2423 304 €2 870 €643 €20 433 €---
2523 770 €2 456 €229 €21 313 €---
TOTAL473 346 €211 245 €103 307 €262 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 103 €-6 420 €+9 523 €
2+3 103 €0 €+3 103 €
3+3 103 €0 €+3 103 €
4+3 103 €0 €+3 103 €
5+3 103 €+339 €+2 764 €
6+3 103 €+2 388 €+715 €
7+3 103 €+2 553 €+550 €
8+3 103 €+2 723 €+380 €
9+3 103 €+2 897 €+206 €
10+3 103 €+3 076 €+27 €
11+3 103 €+3 259 €-156 €
12+3 103 €+3 447 €-344 €
13+3 103 €+3 640 €-537 €
14+3 103 €+3 838 €-735 €
15+3 103 €+4 042 €-939 €
16+3 103 €+4 250 €-1 147 €
17+3 103 €+4 464 €-1 361 €
18+3 103 €+4 684 €-1 581 €
19+3 103 €+4 910 €-1 807 €
20+3 103 €+5 141 €-2 038 €
21+3 103 €+5 379 €-2 276 €
22+3 103 €+5 623 €-2 520 €
23+3 103 €+5 873 €-2 770 €
24+3 103 €+6 130 €-3 027 €
25+3 103 €+6 394 €-3 291 €
Total+77 575 €+78 630 €+-1 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →