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vente - appartement

Bien expiré
VilleVaucresson (92)
Surface131
Coût Total490 800
Loyer Annuel35 380
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 3 053,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Parking, Salle de bain, Petit prix

L’office notarial SELARL 60 FOCH Notaires, SCP vous propose :Appartement à vendre en Immo-interactif- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Adresse du bien : 34 Rue de Garches 92420 VAUCRESSON- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Découvrez un véritable havre de paix au cœur de Vaucresson Idéalement situé dans un environnement recherché, cet élégant appartement de 5 pièces séduit dès les premiers instants par ses volumes harmonieux et son atmosphère chaleureuse.Pensé pour le confort de toute la famille, il offre trois belles chambres propices au repos et à l'intimité, ainsi qu'un spacieux séjour baigné de lumière, véritable cœur de vie où partager des moments privilégiés entre proches. La circulation fluide entre les différents espaces garantit un quotidien agréable et fonctionnel, tout en préservant l'indépendance de chacun.La cuisine, parfaitement intégrée à l'ensemble, invite à la convivialité et aux plaisirs culinaires, tandis que l'agencement équilibré du logement permet de profiter pleinement de chaque mètre carré.Situé dans un cadre calme et verdoyant, à proximité des commerces, des écoles et des transports, ce bien réunit tous les atouts pour offrir une qualité de vie exceptionnelle.Un appartement où il fait bon vivre, alliant confort, praticité et élégance, à découvrir sans tarder.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Contact : 06.12.25.17.24- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :- 1ère offre possible : à partir de 400 000 euros (honoraires de négociation inclus)- Offres suivantes : multiples de 9 000 euros.- Réception des offres du 08/07/2026 à 18:00 au 09/07/2026 à 18:00 sur le site Immo-interactif®.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude SELARL 60 FOCH Notaires - Notaires à Versailles - N° SIRET : 83468523200029- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Vaucresson
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92420
Coordonnées : 48.830000, 2.170000
Total : 490 800
Prix d'acquisition : 400 000
Travaux : 58 800
Valeur du bien : 458 800
Frais de notaire : 32 000
Coût estimé : 32 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 22.51€/m²/mois
Fourchette : 18.32€ - 27.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2948€/mois
Loyer annuel estimé : 35380€/an
Fourchette totale : 2400€ - 3622€/mois
Fourchette annuelle : 28803€ - 43459€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 398,95 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :707 262
Prix d'achat :400 000
Décote à l'achat :-307 262 (-43.4%)
Marge achat-revente :216 462€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 464,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :143,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 608,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 689,27
Coût de l'assurance :42 945,00
Taxe foncière : 3 538,02€/an
Soit par mois : 294,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 948,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 902,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 131 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et entretien du revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 948 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 380 €/an
Calcul : 2 948 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 800 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 718 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 165
Revenus locatifs : +35 380
Charges déductibles : -81 165
Résultat foncier Année 1 : -45 785(Déficit de 45 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 385
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 365 €/an
Revenus locatifs : +35 380
Charges déductibles : -22 365
Résultat foncier Années 2+ : 13 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24384.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 38081 18117 125-45 80121 400 €24 401 €24 401 €
236 08821 93416 67814 154--10 247 €
336 81021 47116 21515 338---
437 54620 99215 73616 554---
538 29720 49515 23917 802---
639 06319 98114 72519 082---
739 84419 44814 19220 396---
840 64118 89613 64021 745---
941 45418 32413 06823 130---
1042 28317 73112 47524 551---
1143 12817 11811 86226 011---
1243 99116 48211 22627 509---
1344 87115 82410 56829 047---
1445 76815 1419 88630 627---
1546 68314 4359 17932 249---
1647 61713 7038 44733 914---
1748 56912 9457 68935 625---
1849 54112 1596 90437 381---
1950 53211 3466 09039 186---
2051 54210 5035 24741 039---
2152 5739 6304 37442 943---
2253 6258 7263 47044 899---
2354 6977 7892 53346 908---
2455 7916 8191 56348 972---
2556 9075 81455851 093---
TOTAL1 133 237438 885248 689694 35321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 430-6 420+13 850
2+7 4300+7 430
3+7 430+1 527+5 903
4+7 430+4 966+2 464
5+7 430+5 340+2 090
6+7 430+5 725+1 705
7+7 430+6 119+1 311
8+7 430+6 524+906
9+7 430+6 939+491
10+7 430+7 365+65
11+7 430+7 803-373
12+7 430+8 253-823
13+7 430+8 714-1 284
14+7 430+9 188-1 758
15+7 430+9 675-2 245
16+7 430+10 174-2 744
17+7 430+10 687-3 257
18+7 430+11 214-3 784
19+7 430+11 756-4 326
20+7 430+12 312-4 882
21+7 430+12 883-5 453
22+7 430+13 470-6 040
23+7 430+14 072-6 642
24+7 430+14 692-7 262
25+7 430+15 328-7 898
Total+185 750+208 306+-22 556
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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