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vente - appartement

Bien expiré
VilleVaucresson (92)
Surface131m²
Coût Total490 800€
Loyer Annuel35 380€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 3 053,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Parking, Salle de bain, Petit prix

L’office notarial SELARL 60 FOCH Notaires, SCP vous propose :Appartement à vendre en Immo-interactif- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Adresse du bien : 34 Rue de Garches 92420 VAUCRESSON- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Découvrez un véritable havre de paix au cœur de Vaucresson Idéalement situé dans un environnement recherché, cet élégant appartement de 5 pièces séduit dès les premiers instants par ses volumes harmonieux et son atmosphère chaleureuse.Pensé pour le confort de toute la famille, il offre trois belles chambres propices au repos et à l'intimité, ainsi qu'un spacieux séjour baigné de lumière, véritable cœur de vie où partager des moments privilégiés entre proches. La circulation fluide entre les différents espaces garantit un quotidien agréable et fonctionnel, tout en préservant l'indépendance de chacun.La cuisine, parfaitement intégrée à l'ensemble, invite à la convivialité et aux plaisirs culinaires, tandis que l'agencement équilibré du logement permet de profiter pleinement de chaque mètre carré.Situé dans un cadre calme et verdoyant, à proximité des commerces, des écoles et des transports, ce bien réunit tous les atouts pour offrir une qualité de vie exceptionnelle.Un appartement où il fait bon vivre, alliant confort, praticité et élégance, à découvrir sans tarder.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Contact : 06.12.25.17.24- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :- 1ère offre possible : à partir de 400 000 euros (honoraires de négociation inclus)- Offres suivantes : multiples de 9 000 euros.- Réception des offres du 08/07/2026 à 18:00 au 09/07/2026 à 18:00 sur le site Immo-interactif®.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude SELARL 60 FOCH Notaires - Notaires à Versailles - N° SIRET : 83468523200029- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Vaucresson
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92420
Coordonnées : 48.830000, 2.170000
Total : 490 800€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 458 800€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 22.51€/m²/mois
Fourchette : 18.32€ - 27.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2948€/mois
Loyer annuel estimé : 35380€/an
Fourchette totale : 2400€ - 3622€/mois
Fourchette annuelle : 28803€ - 43459€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 398,95 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :707 262 €
Prix d'achat :400 000 €
Décote à l'achat :-307 262€ (-43.4%)
Marge achat-revente :216 462€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 464,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :143,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 608,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 689,27€
Coût de l'assurance :42 945,00€
Taxe foncière : 3 538,02€/an
Soit par mois : 294,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 948,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 902,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 131 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et entretien du revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 948 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 380 €/an
Calcul : 2 948 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 718 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 165 €
Revenus locatifs : +35 380 €
Charges déductibles : -81 165 €
Résultat foncier Année 1 : -45 785 €(Déficit de 45 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 365 €/an
Revenus locatifs : +35 380 €
Charges déductibles : -22 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24384.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 380 €81 181 €17 125 €-45 801 €21 400 €24 401 €24 401 €
236 088 €21 934 €16 678 €14 154 €--10 247 €
336 810 €21 471 €16 215 €15 338 €---
437 546 €20 992 €15 736 €16 554 €---
538 297 €20 495 €15 239 €17 802 €---
639 063 €19 981 €14 725 €19 082 €---
739 844 €19 448 €14 192 €20 396 €---
840 641 €18 896 €13 640 €21 745 €---
941 454 €18 324 €13 068 €23 130 €---
1042 283 €17 731 €12 475 €24 551 €---
1143 128 €17 118 €11 862 €26 011 €---
1243 991 €16 482 €11 226 €27 509 €---
1344 871 €15 824 €10 568 €29 047 €---
1445 768 €15 141 €9 886 €30 627 €---
1546 683 €14 435 €9 179 €32 249 €---
1647 617 €13 703 €8 447 €33 914 €---
1748 569 €12 945 €7 689 €35 625 €---
1849 541 €12 159 €6 904 €37 381 €---
1950 532 €11 346 €6 090 €39 186 €---
2051 542 €10 503 €5 247 €41 039 €---
2152 573 €9 630 €4 374 €42 943 €---
2253 625 €8 726 €3 470 €44 899 €---
2354 697 €7 789 €2 533 €46 908 €---
2455 791 €6 819 €1 563 €48 972 €---
2556 907 €5 814 €558 €51 093 €---
TOTAL1 133 237 €438 885 €248 689 €694 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 430 €-6 420 €+13 850 €
2+7 430 €0 €+7 430 €
3+7 430 €+1 527 €+5 903 €
4+7 430 €+4 966 €+2 464 €
5+7 430 €+5 340 €+2 090 €
6+7 430 €+5 725 €+1 705 €
7+7 430 €+6 119 €+1 311 €
8+7 430 €+6 524 €+906 €
9+7 430 €+6 939 €+491 €
10+7 430 €+7 365 €+65 €
11+7 430 €+7 803 €-373 €
12+7 430 €+8 253 €-823 €
13+7 430 €+8 714 €-1 284 €
14+7 430 €+9 188 €-1 758 €
15+7 430 €+9 675 €-2 245 €
16+7 430 €+10 174 €-2 744 €
17+7 430 €+10 687 €-3 257 €
18+7 430 €+11 214 €-3 784 €
19+7 430 €+11 756 €-4 326 €
20+7 430 €+12 312 €-4 882 €
21+7 430 €+12 883 €-5 453 €
22+7 430 €+13 470 €-6 040 €
23+7 430 €+14 072 €-6 642 €
24+7 430 €+14 692 €-7 262 €
25+7 430 €+15 328 €-7 898 €
Total+185 750 €+208 306 €+-22 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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