Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleArs (16)
Surface142
Coût Total178 364
Loyer Annuel15 283
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+212
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 678,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 142 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 36 m², Jardin, Terrain de 680 m², Orientation Est

Découvrez cette charmante maison de village, qui vous séduira par son caractère et sa façade en moellons apparents. Cette propriété offre un cadre de vie paisible dans un environnement préservé. Au rez-de-chaussée, vous serez immédiatement conquis par l'atmosphère chaleureuse qui se dégage de cette demeure. Le salon de 32,44m² (sol en tomettes), équipé d'un poêle à bois, vous invite à la détente lors des soirées d'hiver, créant une ambiance cosy et conviviale. La salle à manger de 36,61 m² (sol en tomettes), véritable cœur de la maison, met en valeur une magnifique cheminée en pierre qui apporte cachet et authenticité à cet espace de réception. La cuisine de 16 m² (sol en tomettes) aménagée aux éléments en bois s'intègre parfaitement dans l'esprit traditionnel de la maison tout en offrant la fonctionnalité nécessaire pour préparer vos repas quotidiens. Une salle de bains complète équipée d'une baignoire, d'une douche, d'un lavabo, d'un bidet et d'un WC complète ce niveau, apportant tout le confort moderne souhaité. L'étage révèle un espace nuit bien pensé avec une mezzanine originale de 22,20 m² (sol en plancher) qui peut servir de coin lecture, bureau ou espace de jeux selon vos besoins. Deux chambres de 18,74 m² et 8,35 m², confortables, complètent cet étage, offrant intimité et tranquillité pour toute la famille. Le charme de cette propriété se poursuit à l'extérieur avec un jardin privatif d'environ 500 m² où vous pourrez vous ressourcer en pleine nature. Une cabane en bois de 8 m² non attenante à la maison constitue un atout supplémentaire, parfaite pour créer un atelier, un espace de rangement ou même un coin de jeux pour les enfants. Idéale pour une famille recherchant le charme de l'ancien dans un cadre verdoyant, cette propriété représente une opportunité rare de vivre dans une maison pleine de caractère.

Ville : Ars
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16130
Total : 178 364
Prix d'acquisition : 96 300
Travaux : 74 360
Valeur du bien : 170 660
Frais de notaire : 7 704
Coût estimé : 7 704
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1274€/mois
Loyer annuel estimé : 15283€/an
Fourchette totale : 988€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 11851€ - 19709€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 364
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 933,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 654,48
Coût de l'assurance :15 160,94
Taxe foncière : 1 528,31€/an
Soit par mois : 127,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo, bidet et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 32,44 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 36,61 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 360(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 680
    Isolation toiture/combles: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:810
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 320
    Peinture murs et plafonds salon: 32,44 m² × 30€/m² = 972€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:1 830
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 36,61 m² × 30€/m² = 1099€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 274 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 283 €/an
Calcul : 1 274 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 364 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 482
Revenus locatifs : +15 283
Charges déductibles : -82 482
Résultat foncier Année 1 : -67 199(Déficit de 67 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 799
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 122 €/an
Revenus locatifs : +15 283
Charges déductibles : -8 122
Résultat foncier Années 2+ : 7 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45798.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 28382 4885 993-67 20521 400 €45 805 €45 805 €
215 5897 9695 8347 620--38 184 €
315 9017 8045 6698 097--30 088 €
416 2197 6345 4998 585--21 503 €
516 5437 4585 3239 085--12 418 €
616 8747 2755 1409 599--2 819 €
717 2117 0874 95210 125---
817 5566 8924 75710 664---
917 9076 6904 55511 217---
1018 2656 4814 34611 784---
1118 6306 2654 13012 365---
1219 0036 0423 90712 961---
1319 3835 8103 67613 572---
1419 7705 5713 43614 199---
1520 1665 3243 18914 842---
1620 5695 0682 93315 501---
1720 9804 8032 66816 177---
1821 4004 5292 39416 871---
1921 8284 2462 11117 582---
2022 2653 9521 81818 312---
2122 7103 6491 51419 061---
2223 1643 3351 20119 829---
2323 6273 01187620 617---
2424 1002 67554021 425---
2524 5822 32719322 255---
TOTAL489 523214 38386 654275 14021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 140
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209-6 420+9 629
2+3 2090+3 209
3+3 2090+3 209
4+3 2090+3 209
5+3 2090+3 209
6+3 2090+3 209
7+3 209+2 192+1 017
8+3 209+3 199+10
9+3 209+3 365-156
10+3 209+3 535-326
11+3 209+3 710-501
12+3 209+3 888-679
13+3 209+4 072-863
14+3 209+4 260-1 051
15+3 209+4 453-1 244
16+3 209+4 650-1 441
17+3 209+4 853-1 644
18+3 209+5 061-1 852
19+3 209+5 275-2 066
20+3 209+5 494-2 285
21+3 209+5 718-2 509
22+3 209+5 949-2 740
23+3 209+6 185-2 976
24+3 209+6 428-3 219
25+3 209+6 676-3 467
Total+80 225+82 542+-2 317
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →