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Vente maison 8 pièces 212,03 m² Choisy-le-Roi (94600) - Superimmo

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface212m²
Coût Total564 012€
Loyer Annuel47 747€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+621€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 900 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 2 122,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

vente maison - 8 pièce(s) Découvrez cette spacieuse maison de ville de 212 m² habitables, édifiée sur une parcelle de 280 m², offrant un fort potentiel d'aménagement. Organisée comme un petit immeuble, elle séduira aussi bien une grande famille en quête d'espace qu'un investisseur souhaitant exploiter ses multiples possibilités d'occupation. La visite virtuelle vous permettra d'apprécier pleinement la disposition des pièces et le potentiel de cette propriété. Dès l'entrée, un vaste hall central traversant dessert les différents niveaux tout en offrant un accès direct au jardin situé à l'arrière de la maison. Au rez-de-chaussée, vous trouverez, sur la droite, deux belles chambres, dont une avec sa salle d'eau privative et WC. Sur la gauche, se succèdent une grande cuisine, une bibliothèque ainsi qu'une chambre, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins. Le premier étage dispose d'une entrée avec accès au jardin via un petit escalier.. Ce niveau comprend un séjour lumineux, deux chambres, un bureau, une cuisine, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Au deuxième étage, un couloir dessert plusieurs espaces de rangement, une salle de bains, une chambre et une vaste pièce de 25 m² restant à imaginer selon vos envies : suite parentale, salle de jeux, ou même un petit appartement.. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin sans vis-à-vis propice aux moments de détente ainsi que de caves offrant un espace de stockage appréciable. Situé à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports et services), ce bien, entièrement à rénover, constitue une opportunité rare grâce à ses volumes généreux, sa configuration atypique et son important potentiel après travaux. Une visite s'impose pour découvrir toutes les possibilités qu'offre ce bien. Ne tardez pas ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.762624, 2.403402
Total : 564 012€
Prix d'acquisition : 449 900€
Travaux : 78 120€
Valeur du bien : 528 020€
Frais de notaire : 35 992€
Coût estimé : 35 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 27.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 3979€/mois
Loyer annuel estimé : 47747€/an
Fourchette totale : 2756€ - 5745€/mois
Fourchette annuelle : 33069€ - 68941€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 390,77 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :930 843 €
Prix d'achat :449 900 €
Décote à l'achat :-480 943€ (-51.7%)
Marge achat-revente :366 831€ (39.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :564 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 748,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :211,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 960,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :260 544,60€
Coût de l'assurance :63 451,35€
Taxe foncière : 4 774,71€/an
Soit par mois : 397,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 978,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 357,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :621,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en très mauvais état, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du carrelage usé
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en très mauvais état, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - Tuyauterie en mauvais état à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 120 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 720€
    Isolation toiture/combles: 212 m² × 60€/m² = 12720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation couloir:500€
    Rénovation couloir: 5 m² × 100€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 747 €/an
Calcul : 3 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 564 012 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 538 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 525 €
Revenus locatifs : +47 747 €
Charges déductibles : -103 525 €
Résultat foncier Année 1 : -55 778 €(Déficit de 55 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 405 €/an
Revenus locatifs : +47 747 €
Charges déductibles : -25 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34377.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 435 €(65% de 449 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 634 €/an
Calcul : 292 435 € × 3,636% = 10 634 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 747 €103 543 €18 110 €-55 796 €21 400 €34 396 €34 396 €
248 702 €24 932 €17 620 €23 770 €--10 626 €
349 676 €24 426 €17 113 €25 251 €---
450 670 €23 902 €16 589 €26 768 €---
551 683 €23 361 €16 048 €28 322 €---
652 717 €22 803 €15 490 €29 914 €---
753 771 €22 226 €14 913 €31 545 €---
854 846 €21 629 €14 317 €33 217 €---
955 943 €21 014 €13 701 €34 930 €---
1057 062 €20 378 €13 065 €36 685 €---
1158 203 €19 721 €12 408 €38 483 €---
1259 368 €19 042 €11 729 €40 326 €---
1360 555 €18 341 €11 028 €42 214 €---
1461 766 €17 617 €10 304 €44 149 €---
1563 001 €16 868 €9 556 €46 133 €---
1664 261 €16 096 €8 783 €48 166 €---
1765 547 €15 297 €7 985 €50 249 €---
1866 857 €14 473 €7 160 €52 385 €---
1968 195 €13 621 €6 308 €54 574 €---
2069 559 €12 741 €5 428 €56 818 €---
2170 950 €11 832 €4 519 €59 118 €---
2272 369 €10 893 €3 580 €61 476 €---
2373 816 €9 923 €2 610 €63 893 €---
2475 292 €8 921 €1 608 €66 371 €---
2576 798 €7 886 €573 €68 912 €---
TOTAL1 529 355 €521 484 €260 545 €1 007 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 007 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 027 €-6 420 €+16 447 €
2+10 027 €0 €+10 027 €
3+10 027 €+4 387 €+5 640 €
4+10 027 €+8 030 €+1 997 €
5+10 027 €+8 497 €+1 530 €
6+10 027 €+8 974 €+1 053 €
7+10 027 €+9 464 €+563 €
8+10 027 €+9 965 €+62 €
9+10 027 €+10 479 €-452 €
10+10 027 €+11 005 €-978 €
11+10 027 €+11 545 €-1 518 €
12+10 027 €+12 098 €-2 071 €
13+10 027 €+12 664 €-2 637 €
14+10 027 €+13 245 €-3 218 €
15+10 027 €+13 840 €-3 813 €
16+10 027 €+14 450 €-4 423 €
17+10 027 €+15 075 €-5 048 €
18+10 027 €+15 715 €-5 688 €
19+10 027 €+16 372 €-6 345 €
20+10 027 €+17 045 €-7 018 €
21+10 027 €+17 735 €-7 708 €
22+10 027 €+18 443 €-8 416 €
23+10 027 €+19 168 €-9 141 €
24+10 027 €+19 911 €-9 884 €
25+10 027 €+20 674 €-10 647 €
Total+250 675 €+302 361 €+-51 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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