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Vente maison 8 pièces 212,03 m² Choisy-le-Roi (94600) - Superimmo

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface212
Coût Total564 012
Loyer Annuel47 747
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+621
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 900 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 2 122,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

vente maison - 8 pièce(s) Découvrez cette spacieuse maison de ville de 212 m² habitables, édifiée sur une parcelle de 280 m², offrant un fort potentiel d'aménagement. Organisée comme un petit immeuble, elle séduira aussi bien une grande famille en quête d'espace qu'un investisseur souhaitant exploiter ses multiples possibilités d'occupation. La visite virtuelle vous permettra d'apprécier pleinement la disposition des pièces et le potentiel de cette propriété. Dès l'entrée, un vaste hall central traversant dessert les différents niveaux tout en offrant un accès direct au jardin situé à l'arrière de la maison. Au rez-de-chaussée, vous trouverez, sur la droite, deux belles chambres, dont une avec sa salle d'eau privative et WC. Sur la gauche, se succèdent une grande cuisine, une bibliothèque ainsi qu'une chambre, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins. Le premier étage dispose d'une entrée avec accès au jardin via un petit escalier.. Ce niveau comprend un séjour lumineux, deux chambres, un bureau, une cuisine, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Au deuxième étage, un couloir dessert plusieurs espaces de rangement, une salle de bains, une chambre et une vaste pièce de 25 m² restant à imaginer selon vos envies : suite parentale, salle de jeux, ou même un petit appartement.. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin sans vis-à-vis propice aux moments de détente ainsi que de caves offrant un espace de stockage appréciable. Situé à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports et services), ce bien, entièrement à rénover, constitue une opportunité rare grâce à ses volumes généreux, sa configuration atypique et son important potentiel après travaux. Une visite s'impose pour découvrir toutes les possibilités qu'offre ce bien. Ne tardez pas ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.762624, 2.403402
Total : 564 012
Prix d'acquisition : 449 900
Travaux : 78 120
Valeur du bien : 528 020
Frais de notaire : 35 992
Coût estimé : 35 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 27.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 3979€/mois
Loyer annuel estimé : 47747€/an
Fourchette totale : 2756€ - 5745€/mois
Fourchette annuelle : 33069€ - 68941€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 390,77 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :930 843
Prix d'achat :449 900
Décote à l'achat :-480 943 (-51.7%)
Marge achat-revente :366 831€ (39.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :564 012
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 748,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :211,50€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 960,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :260 544,60
Coût de l'assurance :63 451,35
Taxe foncière : 4 774,71€/an
Soit par mois : 397,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 978,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 357,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :621,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en très mauvais état, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du carrelage usé
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en très mauvais état, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - Tuyauterie en mauvais état à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 120(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 720
    Isolation toiture/combles: 212 m² × 60€/m² = 12720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:13 500
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation couloir:500
    Rénovation couloir: 5 m² × 100€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes plomberie:6 000
    Mise aux normes plomberie: toute la maison × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 747 €/an
Calcul : 3 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 564 012 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 538 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 525
Revenus locatifs : +47 747
Charges déductibles : -103 525
Résultat foncier Année 1 : -55 778(Déficit de 55 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 378
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 405 €/an
Revenus locatifs : +47 747
Charges déductibles : -25 405
Résultat foncier Années 2+ : 22 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34377.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 435(65% de 449 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 634 €/an
Calcul : 292 435 € × 3,636% = 10 634
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 747103 54318 110-55 79621 400 €34 396 €34 396 €
248 70224 93217 62023 770--10 626 €
349 67624 42617 11325 251---
450 67023 90216 58926 768---
551 68323 36116 04828 322---
652 71722 80315 49029 914---
753 77122 22614 91331 545---
854 84621 62914 31733 217---
955 94321 01413 70134 930---
1057 06220 37813 06536 685---
1158 20319 72112 40838 483---
1259 36819 04211 72940 326---
1360 55518 34111 02842 214---
1461 76617 61710 30444 149---
1563 00116 8689 55646 133---
1664 26116 0968 78348 166---
1765 54715 2977 98550 249---
1866 85714 4737 16052 385---
1968 19513 6216 30854 574---
2069 55912 7415 42856 818---
2170 95011 8324 51959 118---
2272 36910 8933 58061 476---
2373 8169 9232 61063 893---
2475 2928 9211 60866 371---
2576 7987 88657368 912---
TOTAL1 529 355521 484260 5451 007 87121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 007 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 027-6 420+16 447
2+10 0270+10 027
3+10 027+4 387+5 640
4+10 027+8 030+1 997
5+10 027+8 497+1 530
6+10 027+8 974+1 053
7+10 027+9 464+563
8+10 027+9 965+62
9+10 027+10 479-452
10+10 027+11 005-978
11+10 027+11 545-1 518
12+10 027+12 098-2 071
13+10 027+12 664-2 637
14+10 027+13 245-3 218
15+10 027+13 840-3 813
16+10 027+14 450-4 423
17+10 027+15 075-5 048
18+10 027+15 715-5 688
19+10 027+16 372-6 345
20+10 027+17 045-7 018
21+10 027+17 735-7 708
22+10 027+18 443-8 416
23+10 027+19 168-9 141
24+10 027+19 911-9 884
25+10 027+20 674-10 647
Total+250 675+302 361+-51 686
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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