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Appartement à vendre

VilleGréoux-les-Bains (04)
Surface77m²
Coût Total152 220€
Loyer Annuel10 894€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 740,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, calme, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

Situé au coeur du village de la station thermale de Gréoux-les-Bains, dans un environnement calme, découvrez cet appartement atypique au charme certain.

Au premier étage, exposé ouest, il se compose d'un séjour avec cuisine, d'une pièce pouvant faire office de salon, d'une grande chambre, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une seconde chambre, sa salle d'eau et un dressing, offrant une configuration idéale pour recevoir ou créer un espace indépendant.

Ce bien nécessite un rafraîchissement, laissant libre cours à vos envies pour révéler tout son potentiel.

Idéal pour une première acquisition ou un investissement, notamment dans cette station thermale recherchée.

Votre conseiller PALATIUM IMMOBILIER : Hervé CHAUCHAT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 504415662

Ville : Gréoux-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04800
Coordonnées : 43.757643, 5.882755
Total : 152 220€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 141 500€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.79€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10894€/an
Fourchette totale : 715€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8582€ - 13828€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 017,86 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 375 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-98 375€ (-42.3%)
Marge achat-revente :80 155€ (34.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 884,88€
Coût de l'assurance :13 319,25€
Taxe foncière : 1 089,39€/an
Soit par mois : 90,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 358 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie dans la salle de bain et la cuisine
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et état des installations visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 894 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 413 €
Revenus locatifs : +10 894 €
Charges déductibles : -14 413 €
Résultat foncier Année 1 : -3 519 €(Déficit de 3 519 €)
Imputable sur revenu global : 3 519 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 913 €/an
Revenus locatifs : +10 894 €
Charges déductibles : -6 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 981 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 894 €14 418 €5 296 €-3 524 €3 524 €--
211 112 €6 780 €5 158 €4 332 €---
311 334 €6 637 €5 014 €4 697 €---
411 561 €6 488 €4 866 €5 073 €---
511 792 €6 334 €4 712 €5 458 €---
612 028 €6 175 €4 553 €5 853 €---
712 268 €6 010 €4 388 €6 258 €---
812 514 €5 839 €4 217 €6 674 €---
912 764 €5 662 €4 040 €7 102 €---
1013 019 €5 479 €3 857 €7 540 €---
1113 280 €5 289 €3 667 €7 990 €---
1213 545 €5 093 €3 470 €8 453 €---
1313 816 €4 889 €3 267 €8 927 €---
1414 092 €4 678 €3 056 €9 415 €---
1514 374 €4 459 €2 837 €9 915 €---
1614 662 €4 233 €2 611 €10 429 €---
1714 955 €3 999 €2 376 €10 956 €---
1815 254 €3 756 €2 134 €11 498 €---
1915 559 €3 504 €1 882 €12 055 €---
2015 870 €3 244 €1 622 €12 627 €---
2116 188 €2 974 €1 352 €13 214 €---
2216 512 €2 694 €1 072 €13 817 €---
2316 842 €2 405 €783 €14 437 €---
2417 179 €2 105 €483 €15 074 €---
2517 522 €1 795 €172 €15 728 €---
TOTAL348 936 €124 939 €76 885 €223 997 €3 524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 057 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-1 057 €+3 345 €
2+2 288 €+1 300 €+988 €
3+2 288 €+1 409 €+879 €
4+2 288 €+1 522 €+766 €
5+2 288 €+1 637 €+651 €
6+2 288 €+1 756 €+532 €
7+2 288 €+1 877 €+411 €
8+2 288 €+2 002 €+286 €
9+2 288 €+2 130 €+158 €
10+2 288 €+2 262 €+26 €
11+2 288 €+2 397 €-109 €
12+2 288 €+2 536 €-248 €
13+2 288 €+2 678 €-390 €
14+2 288 €+2 824 €-536 €
15+2 288 €+2 974 €-686 €
16+2 288 €+3 129 €-841 €
17+2 288 €+3 287 €-999 €
18+2 288 €+3 450 €-1 162 €
19+2 288 €+3 616 €-1 328 €
20+2 288 €+3 788 €-1 500 €
21+2 288 €+3 964 €-1 676 €
22+2 288 €+4 145 €-1 857 €
23+2 288 €+4 331 €-2 043 €
24+2 288 €+4 522 €-2 234 €
25+2 288 €+4 718 €-2 430 €
Total+57 200 €+67 199 €+-9 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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