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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface61m²
Coût Total113 360€
Loyer Annuel8 256€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 77 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 262,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 place de parking, Balcon, Gardien, Digicode, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Spécial investisseurs ! Venez découvrir ce T3 d'environ 60 m² situé au 1er étage avec ascenseur, au sein d'une résidence sécurisée.

L'appartement comprend un séjour lumineux, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et des WC. Une place de parking privative numérotée en extérieur complète ce bien.

Loué 680 euros par mois, il offre une rentabilité d'environ 10,6 %.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 138 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1800 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 77 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tristan LE BARRILLEC - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nimes sous le numéro 938832201

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.863307, 4.358538
Total : 113 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 107 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8256€/an
Fourchette totale : 543€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6516€ - 10461€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 171,25 €/m²
Basé sur :876 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 446 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-55 446€ (-41.9%)
Marge achat-revente :19 086€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 257,06€
Coût de l'assurance :9 919,00€
Taxe foncière : 825,63€/an
Soit par mois : 68,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 688,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 256 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 363 €
Revenus locatifs : +8 256 €
Charges déductibles : -37 363 €
Résultat foncier Année 1 : -29 106 €(Déficit de 29 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 163 €/an
Revenus locatifs : +8 256 €
Charges déductibles : -7 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7706.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 256 €37 366 €3 944 €-29 110 €21 400 €7 710 €7 710 €
28 421 €7 063 €3 841 €1 358 €--6 352 €
38 590 €6 957 €3 734 €1 633 €--4 719 €
48 762 €6 846 €3 624 €1 916 €--2 804 €
58 937 €6 732 €3 509 €2 205 €--598 €
69 116 €6 613 €3 391 €2 503 €---
79 298 €6 490 €3 268 €2 808 €---
89 484 €6 363 €3 141 €3 121 €---
99 674 €6 231 €3 009 €3 442 €---
109 867 €6 095 €2 872 €3 772 €---
1110 064 €5 953 €2 731 €4 111 €---
1210 266 €5 807 €2 584 €4 459 €---
1310 471 €5 655 €2 433 €4 816 €---
1410 680 €5 498 €2 276 €5 182 €---
1510 894 €5 335 €2 113 €5 559 €---
1611 112 €5 167 €1 944 €5 945 €---
1711 334 €4 992 €1 770 €6 342 €---
1811 561 €4 811 €1 589 €6 750 €---
1911 792 €4 624 €1 402 €7 168 €---
2012 028 €4 430 €1 208 €7 598 €---
2112 268 €4 229 €1 007 €8 039 €---
2212 514 €4 021 €799 €8 493 €---
2312 764 €3 805 €583 €8 959 €---
2413 019 €3 582 €360 €9 437 €---
2513 280 €3 351 €128 €9 929 €---
TOTAL264 452 €168 017 €57 257 €96 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-6 420 €+8 154 €
2+1 734 €0 €+1 734 €
3+1 734 €0 €+1 734 €
4+1 734 €0 €+1 734 €
5+1 734 €0 €+1 734 €
6+1 734 €+571 €+1 163 €
7+1 734 €+842 €+892 €
8+1 734 €+936 €+798 €
9+1 734 €+1 033 €+701 €
10+1 734 €+1 132 €+602 €
11+1 734 €+1 233 €+501 €
12+1 734 €+1 338 €+396 €
13+1 734 €+1 445 €+289 €
14+1 734 €+1 555 €+179 €
15+1 734 €+1 668 €+66 €
16+1 734 €+1 784 €-50 €
17+1 734 €+1 903 €-169 €
18+1 734 €+2 025 €-291 €
19+1 734 €+2 150 €-416 €
20+1 734 €+2 279 €-545 €
21+1 734 €+2 412 €-678 €
22+1 734 €+2 548 €-814 €
23+1 734 €+2 688 €-954 €
24+1 734 €+2 831 €-1 097 €
25+1 734 €+2 979 €-1 245 €
Total+43 350 €+28 930 €+14 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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