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Joli appartement T2-3 centre ville

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface50m²
Coût Total113 120€
Loyer Annuel7 573€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 480 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Joli appartement entièrement meublé et très bien équipé (fours, aspirateur, vaisselles pour 4, literie de qualité etc...) Chauffage individuel, double vitrage. 1° étage, très bien placé en centre ville, proche piscine, commerces, grande surface (5 mn à pied), thermes (5mn en voiture) Vendu meublé, avec possibilité de locataire étudiante souhaitant renouveler son bail pour septembre 2026 (Loyer 510 euros, charges comprises) et location RBNB en saison (thermes etc...)

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.090740, 6.234270
Total : 113 120€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 107 200€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7573€/an
Fourchette totale : 493€ - 807€/mois
Fourchette annuelle : 5920€ - 9689€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,96 €/m²
Basé sur :221 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 348 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-5 348€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-33 772€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 599,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 407,83€
Coût de l'assurance :10 180,80€
Taxe foncière : 757,35€/an
Soit par mois : 63,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 252 €
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -38 252 €
Résultat foncier Année 1 : -30 678 €(Déficit de 30 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 052 €/an
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -5 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9278.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 573 €38 255 €3 891 €-30 682 €21 400 €9 282 €9 282 €
27 725 €4 953 €3 789 €2 772 €--6 510 €
37 879 €4 847 €3 683 €3 032 €--3 478 €
48 037 €4 738 €3 573 €3 299 €--179 €
58 198 €4 624 €3 460 €3 573 €---
68 362 €4 507 €3 342 €3 855 €---
78 529 €4 385 €3 221 €4 144 €---
88 700 €4 259 €3 095 €4 440 €---
98 874 €4 129 €2 964 €4 744 €---
109 051 €3 994 €2 829 €5 057 €---
119 232 €3 854 €2 690 €5 378 €---
129 417 €3 710 €2 545 €5 707 €---
139 605 €3 560 €2 395 €6 045 €---
149 797 €3 405 €2 240 €6 392 €---
159 993 €3 244 €2 080 €6 749 €---
1610 193 €3 078 €1 913 €7 115 €---
1710 397 €2 906 €1 741 €7 491 €---
1810 605 €2 728 €1 563 €7 877 €---
1910 817 €2 543 €1 379 €8 274 €---
2011 033 €2 352 €1 188 €8 681 €---
2111 254 €2 154 €990 €9 099 €---
2211 479 €1 950 €785 €9 529 €---
2311 708 €1 738 €573 €9 971 €---
2411 943 €1 518 €353 €10 425 €---
2512 181 €1 291 €126 €10 891 €---
TOTAL242 580 €118 722 €56 408 €123 858 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-6 420 €+8 010 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €0 €+1 590 €
5+1 590 €+1 018 €+572 €
6+1 590 €+1 156 €+434 €
7+1 590 €+1 243 €+347 €
8+1 590 €+1 332 €+258 €
9+1 590 €+1 423 €+167 €
10+1 590 €+1 517 €+73 €
11+1 590 €+1 613 €-23 €
12+1 590 €+1 712 €-122 €
13+1 590 €+1 814 €-224 €
14+1 590 €+1 918 €-328 €
15+1 590 €+2 025 €-435 €
16+1 590 €+2 134 €-544 €
17+1 590 €+2 247 €-657 €
18+1 590 €+2 363 €-773 €
19+1 590 €+2 482 €-892 €
20+1 590 €+2 604 €-1 014 €
21+1 590 €+2 730 €-1 140 €
22+1 590 €+2 859 €-1 269 €
23+1 590 €+2 991 €-1 401 €
24+1 590 €+3 127 €-1 537 €
25+1 590 €+3 267 €-1 677 €
Total+39 750 €+37 157 €+2 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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