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Appartement 4 pièces 136 m²

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface136m²
Coût Total359 740€
Loyer Annuel23 694€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 2 044,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proches toutes commodités, Dans Maison divisée en trois biens indépendants, au 1er étage, Spacieux Appartement 4 Pièces, d' environ 136m² habitables, comprenant : Hall d' entrée fermée par véranda avec local technique. Entrée, cuisine individuelle aménagée, séjour avec cheminée, dégagement, 1 toilette, dressing, 3 chambres, 1 salle de bains, cellier, buanderie avec lavoir. Mode de chauffage individuel électrique. Expositions sud ouest. Charges de copropriété : 75 €/mois. Prix du bien : 278 000 € Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.650530, 6.932500
Total : 359 740€
Prix d'acquisition : 278 000€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 337 500€
Frais de notaire : 22 240€
Coût estimé : 22 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1975€/mois
Loyer annuel estimé : 23694€/an
Fourchette totale : 1515€ - 2574€/mois
Fourchette annuelle : 18176€ - 30889€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 800,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :104,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 905,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 542,97€
Coût de l'assurance :31 477,25€
Taxe foncière : 2 369,44€/an
Soit par mois : 197,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 974,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 178,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:14 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 700€
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 694 €/an
Calcul : 1 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 259 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 369 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 462 €
Revenus locatifs : +23 694 €
Charges déductibles : -76 462 €
Résultat foncier Année 1 : -52 767 €(Déficit de 52 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 962 €/an
Revenus locatifs : +23 694 €
Charges déductibles : -16 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31367.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 180 700 €(65% de 278 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 571 €/an
Calcul : 180 700 € × 3,636% = 6 571 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 694 €76 473 €12 445 €-52 779 €21 400 €31 379 €31 379 €
224 168 €16 647 €12 119 €7 521 €--23 858 €
324 652 €16 310 €11 781 €8 342 €--15 516 €
425 145 €15 960 €11 432 €9 185 €--6 331 €
525 648 €15 598 €11 069 €10 050 €---
626 161 €15 223 €10 694 €10 938 €---
726 684 €14 835 €10 306 €11 849 €---
827 217 €14 433 €9 904 €12 785 €---
927 762 €14 016 €9 488 €13 746 €---
1028 317 €13 585 €9 057 €14 732 €---
1128 883 €13 139 €8 610 €15 745 €---
1229 461 €12 676 €8 148 €16 785 €---
1330 050 €12 197 €7 669 €17 853 €---
1430 651 €11 701 €7 173 €18 950 €---
1531 264 €11 188 €6 659 €20 076 €---
1631 890 €10 656 €6 128 €21 234 €---
1732 527 €10 105 €5 577 €22 422 €---
1833 178 €9 535 €5 006 €23 643 €---
1933 841 €8 944 €4 416 €24 897 €---
2034 518 €8 333 €3 804 €26 185 €---
2135 209 €7 700 €3 171 €27 509 €---
2235 913 €7 044 €2 515 €28 869 €---
2336 631 €6 364 €1 836 €30 267 €---
2437 364 €5 661 €1 133 €31 703 €---
2538 111 €4 933 €404 €33 178 €---
TOTAL758 940 €353 256 €180 543 €405 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 976 €-6 420 €+11 396 €
2+4 976 €0 €+4 976 €
3+4 976 €0 €+4 976 €
4+4 976 €0 €+4 976 €
5+4 976 €+1 116 €+3 860 €
6+4 976 €+3 281 €+1 695 €
7+4 976 €+3 555 €+1 421 €
8+4 976 €+3 835 €+1 141 €
9+4 976 €+4 124 €+852 €
10+4 976 €+4 420 €+556 €
11+4 976 €+4 723 €+253 €
12+4 976 €+5 035 €-59 €
13+4 976 €+5 356 €-380 €
14+4 976 €+5 685 €-709 €
15+4 976 €+6 023 €-1 047 €
16+4 976 €+6 370 €-1 394 €
17+4 976 €+6 727 €-1 751 €
18+4 976 €+7 093 €-2 117 €
19+4 976 €+7 469 €-2 493 €
20+4 976 €+7 856 €-2 880 €
21+4 976 €+8 253 €-3 277 €
22+4 976 €+8 661 €-3 685 €
23+4 976 €+9 080 €-4 104 €
24+4 976 €+9 511 €-4 535 €
25+4 976 €+9 953 €-4 977 €
Total+124 400 €+121 705 €+2 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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