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Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface112m²
Coût Total235 940€
Loyer Annuel15 597€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 589,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/3 étage, Salon (total 38 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 balcons, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Dans une résidence de 3 étages et bien entretenue. Foncia vous propose un appartement spacieux et lumineux comprenant : entrée, séjour, salle à manger, cuisine dinatoire, deux chambres, salle d'eau, wc séparé. Appartement avec 4 expositions, 3 balcons. Remplacement de la chaudière de la copropriété voté et payé par les propriétaires.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.253748, 4.048743
Total : 235 940€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 221 700€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15597€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1678€/mois
Fourchette annuelle : 12080€ - 20139€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 803,88 €/m²
Basé sur :922 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 035 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-136 035€ (-43.3%)
Marge achat-revente :78 095€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :58,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 237,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 652,60€
Coût de l'assurance :17 695,50€
Taxe foncière : 1 559,73€/an
Soit par mois : 129,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 299,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 433 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 597 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 940 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 075 €
Revenus locatifs : +15 597 €
Charges déductibles : -54 075 €
Résultat foncier Année 1 : -38 478 €(Déficit de 38 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 375 €/an
Revenus locatifs : +15 597 €
Charges déductibles : -10 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17077.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 597 €54 083 €8 115 €-38 485 €21 400 €17 085 €17 085 €
215 909 €10 170 €7 902 €5 740 €--11 346 €
316 227 €9 949 €7 681 €6 279 €--5 067 €
416 552 €9 720 €7 453 €6 832 €---
516 883 €9 484 €7 216 €7 399 €---
617 221 €9 239 €6 971 €7 982 €---
717 565 €8 985 €6 718 €8 580 €---
817 916 €8 723 €6 455 €9 194 €---
918 275 €8 451 €6 183 €9 824 €---
1018 640 €8 169 €5 902 €10 471 €---
1119 013 €7 878 €5 610 €11 135 €---
1219 393 €7 576 €5 308 €11 817 €---
1319 781 €7 264 €4 996 €12 518 €---
1420 177 €6 940 €4 673 €13 237 €---
1520 580 €6 605 €4 338 €13 975 €---
1620 992 €6 258 €3 991 €14 733 €---
1721 412 €5 899 €3 632 €15 512 €---
1821 840 €5 528 €3 260 €16 312 €---
1922 277 €5 143 €2 875 €17 134 €---
2022 722 €4 744 €2 477 €17 978 €---
2123 177 €4 332 €2 064 €18 845 €---
2223 640 €3 905 €1 637 €19 736 €---
2324 113 €3 463 €1 195 €20 651 €---
2424 595 €3 005 €737 €21 591 €---
2525 087 €2 531 €263 €22 557 €---
TOTAL499 585 €218 041 €117 653 €281 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 275 €-6 420 €+9 695 €
2+3 275 €0 €+3 275 €
3+3 275 €0 €+3 275 €
4+3 275 €+529 €+2 746 €
5+3 275 €+2 220 €+1 055 €
6+3 275 €+2 395 €+880 €
7+3 275 €+2 574 €+701 €
8+3 275 €+2 758 €+517 €
9+3 275 €+2 947 €+328 €
10+3 275 €+3 141 €+134 €
11+3 275 €+3 341 €-66 €
12+3 275 €+3 545 €-270 €
13+3 275 €+3 755 €-480 €
14+3 275 €+3 971 €-696 €
15+3 275 €+4 193 €-918 €
16+3 275 €+4 420 €-1 145 €
17+3 275 €+4 654 €-1 379 €
18+3 275 €+4 894 €-1 619 €
19+3 275 €+5 140 €-1 865 €
20+3 275 €+5 393 €-2 118 €
21+3 275 €+5 653 €-2 378 €
22+3 275 €+5 921 €-2 646 €
23+3 275 €+6 195 €-2 920 €
24+3 275 €+6 477 €-3 202 €
25+3 275 €+6 767 €-3 492 €
Total+81 875 €+84 463 €+-2 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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