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Maison - 10 pièce(s) - 199 m²

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface199m²
Coût Total598 720€
Loyer Annuel52 021€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+803€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 485 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 2 437,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un quartier pavillonnaire, proche des commerces et transports, cette maison familiale de 199 m2, est édifiée sur une parcelle de 357 m2. Au rez-de-chaussée, un ancien cabinet médical composé d'une salle d'attente, d'une salle d'auscultation et d'une pièce d'examen sont complétés par une pièce bureau et un accés au garage. A l'étage, une grande cuisine, un double salon séjour, un dégagement desservant trois chambres dont une suite parentale avec une salle d'eau privative. Une autre salle de bains et des toilettes séparées viennent compléter l'ensemble. Cette maison est idéale pour l'exercice d'une profession libérale, bénéficiant de deux entrées distinctes. Des travaux de rénovation sont à envisager pour exploiter son magnifique potentiel. Vous pouvez me joindre , 7 jours sur 7, de 9h à 20h.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 485 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Noémie SIMONEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EVRY sous le numéro 840 152 805

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.761430, 2.327151
Total : 598 720€
Prix d'acquisition : 485 000€
Travaux : 74 920€
Valeur du bien : 559 920€
Frais de notaire : 38 800€
Coût estimé : 38 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 21.78€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 32.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 4335€/mois
Loyer annuel estimé : 52021€/an
Fourchette totale : 2906€ - 6466€/mois
Fourchette annuelle : 34874€ - 77597€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 12.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 256,14 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 045 971 €
Prix d'achat :485 000 €
Décote à l'achat :-560 971€ (-53.6%)
Marge achat-revente :447 251€ (42.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :598 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 923,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :174,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 098,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :278 476,75€
Coût de l'assurance :52 388,00€
Taxe foncière : 5 202,07€/an
Soit par mois : 433,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 335,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 532,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :802,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 199 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 199 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 920 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 930€
    Isolation des combles perdus: 199 m² × 70€/m² = 13930€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (achat et installation inclus)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€/fenêtre = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 430€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 021 €/an
Calcul : 4 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 598 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 096 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 542 €
Revenus locatifs : +52 021 €
Charges déductibles : -101 542 €
Résultat foncier Année 1 : -49 521 €(Déficit de 49 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 622 €/an
Revenus locatifs : +52 021 €
Charges déductibles : -26 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28121.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 485 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 315 250 €(65% de 485 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 464 €/an
Calcul : 315 250 € × 3,636% = 11 464 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 021 €101 561 €19 344 €-49 540 €21 400 €28 140 €28 140 €
253 061 €26 119 €18 821 €26 943 €--1 198 €
354 122 €25 579 €18 281 €28 544 €---
455 205 €25 021 €17 723 €30 184 €---
556 309 €24 444 €17 147 €31 865 €---
657 435 €23 849 €16 551 €33 586 €---
758 584 €23 233 €15 936 €35 350 €---
859 755 €22 598 €15 300 €37 158 €---
960 951 €21 941 €14 643 €39 010 €---
1062 170 €21 262 €13 965 €40 907 €---
1163 413 €20 561 €13 263 €42 852 €---
1264 681 €19 836 €12 539 €44 845 €---
1365 975 €19 088 €11 790 €46 887 €---
1467 294 €18 315 €11 017 €48 980 €---
1568 640 €17 516 €10 218 €51 125 €---
1670 013 €16 690 €9 392 €53 323 €---
1771 413 €15 837 €8 540 €55 576 €---
1872 841 €14 956 €7 658 €57 886 €---
1974 298 €14 045 €6 748 €60 253 €---
2075 784 €13 105 €5 807 €62 680 €---
2177 300 €12 133 €4 835 €65 167 €---
2278 846 €11 128 €3 831 €67 718 €---
2380 423 €10 091 €2 793 €70 332 €---
2482 031 €9 019 €1 721 €73 013 €---
2583 672 €7 911 €614 €75 761 €---
TOTAL1 666 238 €535 836 €278 477 €1 130 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 130 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 924 €-6 420 €+17 344 €
2+10 924 €0 €+10 924 €
3+10 924 €+8 204 €+2 720 €
4+10 924 €+9 055 €+1 869 €
5+10 924 €+9 559 €+1 365 €
6+10 924 €+10 076 €+848 €
7+10 924 €+10 605 €+319 €
8+10 924 €+11 147 €-223 €
9+10 924 €+11 703 €-779 €
10+10 924 €+12 272 €-1 348 €
11+10 924 €+12 856 €-1 932 €
12+10 924 €+13 453 €-2 529 €
13+10 924 €+14 066 €-3 142 €
14+10 924 €+14 694 €-3 770 €
15+10 924 €+15 337 €-4 413 €
16+10 924 €+15 997 €-5 073 €
17+10 924 €+16 673 €-5 749 €
18+10 924 €+17 366 €-6 442 €
19+10 924 €+18 076 €-7 152 €
20+10 924 €+18 804 €-7 880 €
21+10 924 €+19 550 €-8 626 €
22+10 924 €+20 315 €-9 391 €
23+10 924 €+21 100 €-10 176 €
24+10 924 €+21 904 €-10 980 €
25+10 924 €+22 728 €-11 804 €
Total+273 100 €+339 120 €+-66 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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