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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface135m²
Coût Total225 340€
Loyer Annuel15 530€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 059,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

SAINT-BRIEUC, quartier calme, maison sur terrain de 300 m², comprenant, au rdc, entrée, séjour avec cheminée, cuisine, chambre ou bureau, accès de plain-pied sur jardin. A l'étage, palier, trois chambres dont deux grandes, salle de bain (possibilité douche) grenier au-dessus. Garage. Prévoir travaux. Diagnostic performance énergétique classé F. false

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517978, -2.764982
Total : 225 340€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 70 900€
Valeur du bien : 213 900€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1294€/mois
Loyer annuel estimé : 15530€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1645€/mois
Fourchette annuelle : 12214€ - 19746€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 101,45 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 696 €
Prix d'achat :143 000 €
Décote à l'achat :-140 696€ (-49.6%)
Marge achat-revente :58 356€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 100,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 164,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 810,18€
Coût de l'assurance :19 153,90€
Taxe foncière : 1 552,99€/an
Soit par mois : 129,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 293,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 900 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800€
    Isolation des combles: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison entière × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 530 €/an
Calcul : 1 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 553 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 492 €
Revenus locatifs : +15 530 €
Charges déductibles : -80 492 €
Résultat foncier Année 1 : -64 962 €(Déficit de 64 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 592 €/an
Revenus locatifs : +15 530 €
Charges déductibles : -9 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43562.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 530 €80 499 €7 280 €-64 970 €21 400 €43 570 €43 570 €
215 841 €9 403 €7 084 €6 438 €--37 132 €
316 157 €9 200 €6 880 €6 958 €--30 174 €
416 480 €8 990 €6 670 €7 491 €--22 683 €
516 810 €8 773 €6 453 €8 037 €--14 646 €
617 146 €8 548 €6 229 €8 598 €--6 048 €
717 489 €8 317 €5 998 €9 172 €---
817 839 €8 078 €5 758 €9 761 €---
918 196 €7 830 €5 511 €10 365 €---
1018 560 €7 575 €5 256 €10 985 €---
1118 931 €7 311 €4 992 €11 620 €---
1219 309 €7 038 €4 719 €12 271 €---
1319 696 €6 757 €4 438 €12 939 €---
1420 090 €6 466 €4 146 €13 624 €---
1520 491 €6 165 €3 846 €14 326 €---
1620 901 €5 854 €3 535 €15 047 €---
1721 319 €5 533 €3 214 €15 786 €---
1821 746 €5 201 €2 882 €16 544 €---
1922 181 €4 859 €2 540 €17 322 €---
2022 624 €4 505 €2 186 €18 119 €---
2123 077 €4 139 €1 820 €18 938 €---
2223 538 €3 761 €1 442 €19 777 €---
2324 009 €3 370 €1 051 €20 638 €---
2424 489 €2 967 €648 €21 522 €---
2524 979 €2 550 €231 €22 429 €---
TOTAL497 428 €233 689 €104 810 €263 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 261 €-6 420 €+9 681 €
2+3 261 €0 €+3 261 €
3+3 261 €0 €+3 261 €
4+3 261 €0 €+3 261 €
5+3 261 €0 €+3 261 €
6+3 261 €0 €+3 261 €
7+3 261 €+937 €+2 324 €
8+3 261 €+2 928 €+333 €
9+3 261 €+3 110 €+151 €
10+3 261 €+3 295 €-34 €
11+3 261 €+3 486 €-225 €
12+3 261 €+3 681 €-420 €
13+3 261 €+3 882 €-621 €
14+3 261 €+4 087 €-826 €
15+3 261 €+4 298 €-1 037 €
16+3 261 €+4 514 €-1 253 €
17+3 261 €+4 736 €-1 475 €
18+3 261 €+4 963 €-1 702 €
19+3 261 €+5 197 €-1 936 €
20+3 261 €+5 436 €-2 175 €
21+3 261 €+5 681 €-2 420 €
22+3 261 €+5 933 €-2 672 €
23+3 261 €+6 192 €-2 931 €
24+3 261 €+6 457 €-3 196 €
25+3 261 €+6 729 €-3 468 €
Total+81 525 €+79 122 €+2 403 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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