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Maison à vendre

VilleMoussac (86)
Surface142m²
Coût Total171 300€
Loyer Annuel9 601€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 838,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 salles de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Charmante maison de 142 m² avec jardin proche de l'Isle-Jourdain Située à seulement quelques minutes de l'Isle-Jourdain et à 20 minutes de Lussac-les-Châteaux, cette maison pleine de charme offre un cadre de vie paisible et verdoyant, idéale pour une famille ou un projet de résidence secondaire.

Description du bien : Surface habitable : 142 m² Terrain : Environ 1 000 m²

Au rez-de-chaussée : Deux salons lumineux de 19 m² chacun Une cuisine de 15 m², complétée par une arrière-cuisine de 12 m² Une salle de bain de 5 m² À l'étage : Deux chambres spacieuses, l'une de 19 m², l'autre de 21 m² avec accès à un balcon surplombant le jardin Une seconde salle de bain de 5 m²

Un grenier de 49 m², offrant un beau potentiel d'aménagement Une cave de 18 m² pour stockage ou conservation Le tout sur un agréable jardin arboré de 1 000 m², parfait pour les beaux jours.

? À visiter sans tarder ! Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 119 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Brandon GIROT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 988679304

Ville : Moussac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.276164, 0.696290
Total : 171 300€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 42 780€
Valeur du bien : 161 780€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9601€/an
Fourchette totale : 606€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7274€ - 12672€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :778,69 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :110 574 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+8 426€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-60 726€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :62,81€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 915,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 594,45€
Coût de l'assurance :18 843,00€
Taxe foncière : 960,08€/an
Soit par mois : 80,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles efficace pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 780 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 680€
    Isolation combles: 142 m² × 40€/m² = 5680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moussac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 329 €
Revenus locatifs : +9 601 €
Charges déductibles : -50 329 €
Résultat foncier Année 1 : -40 728 €(Déficit de 40 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 549 €/an
Revenus locatifs : +9 601 €
Charges déductibles : -7 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19328.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 601 €50 335 €5 841 €-40 734 €21 400 €19 334 €19 334 €
29 793 €7 401 €5 687 €2 392 €--16 942 €
39 989 €7 241 €5 527 €2 748 €--14 194 €
410 188 €7 076 €5 362 €3 112 €--11 082 €
510 392 €6 905 €5 191 €3 487 €--7 595 €
610 600 €6 728 €5 015 €3 872 €--3 723 €
710 812 €6 545 €4 832 €4 267 €---
811 028 €6 356 €4 642 €4 672 €---
911 249 €6 160 €4 446 €5 089 €---
1011 474 €5 957 €4 243 €5 517 €---
1111 703 €5 747 €4 033 €5 956 €---
1211 937 €5 530 €3 816 €6 408 €---
1312 176 €5 305 €3 591 €6 872 €---
1412 420 €5 072 €3 358 €7 348 €---
1512 668 €4 831 €3 117 €7 838 €---
1612 921 €4 581 €2 867 €8 340 €---
1713 180 €4 323 €2 609 €8 857 €---
1813 443 €4 055 €2 342 €9 388 €---
1913 712 €3 779 €2 065 €9 934 €---
2013 987 €3 492 €1 779 €10 494 €---
2114 266 €3 196 €1 482 €11 070 €---
2214 552 €2 889 €1 175 €11 663 €---
2314 843 €2 571 €858 €12 271 €---
2415 139 €2 243 €529 €12 897 €---
2515 442 €1 903 €189 €13 540 €---
TOTAL307 517 €170 219 €84 594 €137 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €0 €+2 016 €
7+2 016 €+163 €+1 853 €
8+2 016 €+1 402 €+614 €
9+2 016 €+1 527 €+489 €
10+2 016 €+1 655 €+361 €
11+2 016 €+1 787 €+229 €
12+2 016 €+1 922 €+94 €
13+2 016 €+2 061 €-45 €
14+2 016 €+2 204 €-188 €
15+2 016 €+2 351 €-335 €
16+2 016 €+2 502 €-486 €
17+2 016 €+2 657 €-641 €
18+2 016 €+2 816 €-800 €
19+2 016 €+2 980 €-964 €
20+2 016 €+3 148 €-1 132 €
21+2 016 €+3 321 €-1 305 €
22+2 016 €+3 499 €-1 483 €
23+2 016 €+3 681 €-1 665 €
24+2 016 €+3 869 €-1 853 €
25+2 016 €+4 062 €-2 046 €
Total+50 400 €+41 189 €+9 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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