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Détails du bien

Bien expiré
VilleFère (02)
Surface98m²
Coût Total136 182€
Loyer Annuel8 504€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-695€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 845,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à La Fère, au sein d'une copropriété calme et bien entretenue, cet appartement de 91 m² propose de beaux volumes et un agencement fonctionnel.

Il se compose d'un grand salon-séjour lumineux, d'une cuisine équipée, de deux chambres, d'un bureau, d'une salle de bain et de WC séparés.

Une place de parking complète ce bien, apportant un réel confort au quotidien.

L'appartement est actuellement loué 630 euros par mois, avec un bail en cours signé en mai 2023, ce qui en fait une opportunité idéale pour un investissement locatif avec revenus immédiats.

À découvrir sans tarder ! Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 946

Ville : Fère
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02800
Total : 136 182€
Prix d'acquisition : 82 900€
Travaux : 46 650€
Valeur du bien : 129 550€
Frais de notaire : 6 632€
Coût estimé : 6 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8504€/an
Fourchette totale : 558€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 6693€ - 10805€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 182€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 702,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 124,98€
Coût de l'assurance :11 575,47€
Taxe foncière : 850,40€/an
Soit par mois : 70,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 630,00€/mois
Soit par an : 7 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 708,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-695,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveau lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnelle
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 182 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 560 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 905 €
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -59 905 €
Résultat foncier Année 1 : -51 401 €(Déficit de 51 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 255 €/an
Revenus locatifs : +8 504 €
Charges déductibles : -13 255 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 751 €/an(Déficit de 4 751 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30001.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 885 €(65% de 82 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 959 €/an
Calcul : 53 885 € × 3,636% = 1 959 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 504 €59 910 €4 386 €-51 406 €21 400 €30 006 €30 006 €
28 674 €13 141 €4 268 €-4 467 €4 467 €-30 006 €
38 848 €13 018 €4 145 €-4 171 €4 171 €-30 006 €
49 025 €12 892 €4 018 €-3 867 €3 867 €-30 006 €
59 205 €12 761 €3 888 €-3 556 €3 556 €-30 006 €
69 389 €12 626 €3 752 €-3 237 €3 237 €-30 006 €
79 577 €12 486 €3 613 €-2 909 €2 909 €-30 006 €
89 768 €12 342 €3 468 €-2 573 €2 573 €-30 006 €
99 964 €12 193 €3 319 €-2 229 €2 229 €-30 006 €
1010 163 €12 039 €3 165 €-1 876 €1 876 €-30 006 €
1110 366 €11 880 €3 006 €-1 513 €1 513 €-30 006 €
1210 574 €11 715 €2 842 €-1 142 €1 142 €--
1310 785 €11 546 €2 672 €-761 €761 €--
1411 001 €11 370 €2 497 €-369 €369 €--
1511 221 €11 189 €2 316 €32 €---
1611 445 €11 002 €2 129 €443 €---
1711 674 €10 809 €1 935 €866 €---
1811 908 €10 609 €1 735 €1 299 €---
1912 146 €10 402 €1 529 €1 743 €---
2012 389 €10 189 €1 316 €2 200 €---
2112 637 €9 969 €1 095 €2 668 €---
2212 889 €9 741 €868 €3 148 €---
2313 147 €9 506 €633 €3 641 €---
2413 410 €9 263 €390 €4 147 €---
2513 678 €9 012 €139 €4 666 €---
TOTAL272 386 €331 610 €63 125 €-59 224 €54 070 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 221 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -59 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €-1 340 €+3 126 €
3+1 786 €-1 251 €+3 037 €
4+1 786 €-1 160 €+2 946 €
5+1 786 €-1 067 €+2 853 €
6+1 786 €-971 €+2 757 €
7+1 786 €-873 €+2 659 €
8+1 786 €-772 €+2 558 €
9+1 786 €-669 €+2 455 €
10+1 786 €-563 €+2 349 €
11+1 786 €-454 €+2 240 €
12+1 786 €-343 €+2 129 €
13+1 786 €-228 €+2 014 €
14+1 786 €-111 €+1 897 €
15+1 786 €+10 €+1 776 €
16+1 786 €+133 €+1 653 €
17+1 786 €+260 €+1 526 €
18+1 786 €+390 €+1 396 €
19+1 786 €+523 €+1 263 €
20+1 786 €+660 €+1 126 €
21+1 786 €+800 €+986 €
22+1 786 €+944 €+842 €
23+1 786 €+1 092 €+694 €
24+1 786 €+1 244 €+542 €
25+1 786 €+1 400 €+386 €
Total+44 650 €-8 766 €+53 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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