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Appartement à vendre

VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface97m²
Coût Total293 120€
Loyer Annuel19 955€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 2 360,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

VILLIERS COEUR DE VILLE Dans petite copropriété, au 2ème et dernier étage, vaste appartement 4 pièces (97m²) comprenant séjour double, cuisine, deux chambres ( poss. 3 ), salle de bains. Parking Cave. travaux à prévoir ! Enorme potentiel. Chauff. individuel (gaz). Tout sur place (RER - Commerces - Ecoles). Vue panoramique !

Bien en copropriété : 18 lots d'habitation Charges courantes : 1806.12 euros/an Pas de procédure en cours Prix : 229 000 E * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 3680 euros et 5020 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.826953, 2.545513
Total : 293 120€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 274 800€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1663€/mois
Loyer annuel estimé : 19955€/an
Fourchette totale : 1380€ - 2004€/mois
Fourchette annuelle : 16557€ - 24050€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 798,15 €/m²
Basé sur :432 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 421 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-139 421€ (-37.8%)
Marge achat-revente :75 301€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 472,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 557,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 524,45€
Coût de l'assurance :25 648,00€
Taxe foncière : 1 995,49€/an
Soit par mois : 166,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 662,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 823,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 955 €/an
Calcul : 1 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 995 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 239 €
Revenus locatifs : +19 955 €
Charges déductibles : -60 239 €
Résultat foncier Année 1 : -40 284 €(Déficit de 40 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 439 €/an
Revenus locatifs : +19 955 €
Charges déductibles : -14 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18884.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 955 €60 249 €10 228 €-40 294 €21 400 €18 894 €18 894 €
220 354 €14 182 €9 961 €6 172 €--12 722 €
320 761 €13 906 €9 684 €6 855 €--5 867 €
421 176 €13 619 €9 398 €7 557 €---
521 600 €13 323 €9 101 €8 277 €---
622 032 €13 015 €8 794 €9 016 €---
722 472 €12 697 €8 476 €9 775 €---
822 922 €12 367 €8 146 €10 554 €---
923 380 €12 026 €7 804 €11 354 €---
1023 848 €11 672 €7 451 €12 176 €---
1124 325 €11 306 €7 084 €13 019 €---
1224 811 €10 926 €6 705 €13 885 €---
1325 308 €10 533 €6 311 €14 775 €---
1425 814 €10 125 €5 904 €15 688 €---
1526 330 €9 703 €5 482 €16 627 €---
1626 857 €9 266 €5 045 €17 590 €---
1727 394 €8 813 €4 592 €18 580 €---
1827 942 €8 344 €4 123 €19 597 €---
1928 501 €7 859 €3 637 €20 642 €---
2029 071 €7 355 €3 134 €21 715 €---
2129 652 €6 834 €2 613 €22 818 €---
2230 245 €6 294 €2 072 €23 951 €---
2330 850 €5 734 €1 513 €25 115 €---
2431 467 €5 155 €933 €26 312 €---
2532 096 €4 555 €333 €27 542 €---
TOTAL639 161 €299 860 €148 524 €339 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 191 €-6 420 €+10 611 €
2+4 191 €0 €+4 191 €
3+4 191 €0 €+4 191 €
4+4 191 €+507 €+3 684 €
5+4 191 €+2 483 €+1 708 €
6+4 191 €+2 705 €+1 486 €
7+4 191 €+2 933 €+1 258 €
8+4 191 €+3 166 €+1 025 €
9+4 191 €+3 406 €+785 €
10+4 191 €+3 653 €+538 €
11+4 191 €+3 906 €+285 €
12+4 191 €+4 166 €+25 €
13+4 191 €+4 432 €-241 €
14+4 191 €+4 707 €-516 €
15+4 191 €+4 988 €-797 €
16+4 191 €+5 277 €-1 086 €
17+4 191 €+5 574 €-1 383 €
18+4 191 €+5 879 €-1 688 €
19+4 191 €+6 193 €-2 002 €
20+4 191 €+6 515 €-2 324 €
21+4 191 €+6 845 €-2 654 €
22+4 191 €+7 185 €-2 994 €
23+4 191 €+7 535 €-3 344 €
24+4 191 €+7 894 €-3 703 €
25+4 191 €+8 262 €-4 071 €
Total+104 775 €+101 790 €+2 985 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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