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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface54.37m²
Coût Total119 690€
Loyer Annuel11 059€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 54.37 m²
Prix au m² : 1 655,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

VENTE à NOGENT SUR OISE (60180), un appartement T2 de 54.37 m² au 3eme étage. Réf. T2.

Idéalement situé dans un secteur recherché de Nogent-sur-Oise, cet appartement séduira par sa proximité immédiate avec les commerces, écoles, transports et toutes les commodités du quotidien. La gare est facilement accessible, permettant de rejoindre rapidement les grands axes et les villes voisines.

Situé au 3 € étage, ce bel appartement de 54,37 m² Loi Carrez offre une distribution fonctionnelle et agréable. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, d'un dégagement desservant une chambre confortable, une salle de bain ainsi qu'un WC séparé.

Grâce à son agencement optimisé et sa luminosité, ce bien représente une excellente opportunité pour un premier achat.

Atouts principaux :

  • Secteur recherché,
  • Un balcon,
  • Aucun frais d'agence.

À visiter sans tarder !

DPE : D (217 KWh/m².an) – GES : B (9 kgCO2/m².an). Montant des dépenses d'énergie pour un usage habituel estimé à 930 €. €/an (prix moyens des énergies indexés au 01/01/2023, abonnements compris). Taxe Foncière : 1300€.

Prix de vente : 90 000 € - Honoraires à la charge du vendeur – Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.267910, 2.460682
Total : 119 690€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 22 490€
Valeur du bien : 112 490€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.37m²
Loyer prédit : 16.95€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 20.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11059€/an
Fourchette totale : 752€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 9026€ - 13551€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 612,9 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 693 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+2 307€ (+2.6%)
Marge achat-revente :-31 997€ (-36.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 619,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 670,23€
Coût de l'assurance :10 472,88€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 490 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 3000€ (environ 40% du coût total)
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2000€ (environ 40% du coût total)
  • Chambres:990€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 20€/m² = 240€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 059 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 690 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 072 €
Revenus locatifs : +11 059 €
Charges déductibles : -28 072 €
Résultat foncier Année 1 : -17 013 €(Déficit de 17 013 €)
Imputable sur revenu global : 17 013 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 582 €/an
Revenus locatifs : +11 059 €
Charges déductibles : -5 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 477 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 059 €28 076 €3 867 €-17 016 €17 016 €--
211 281 €5 481 €3 762 €5 799 €---
311 506 €5 373 €3 655 €6 133 €---
411 736 €5 262 €3 543 €6 474 €---
511 971 €5 147 €3 428 €6 824 €---
612 211 €5 028 €3 309 €7 183 €---
712 455 €4 905 €3 186 €7 550 €---
812 704 €4 778 €3 059 €7 926 €---
912 958 €4 646 €2 927 €8 312 €---
1013 217 €4 511 €2 792 €8 707 €---
1113 481 €4 370 €2 651 €9 111 €---
1213 751 €4 226 €2 507 €9 526 €---
1314 026 €4 076 €2 357 €9 950 €---
1414 307 €3 921 €2 202 €10 385 €---
1514 593 €3 762 €2 043 €10 831 €---
1614 885 €3 597 €1 878 €11 288 €---
1715 182 €3 426 €1 707 €11 756 €---
1815 486 €3 250 €1 531 €12 236 €---
1915 796 €3 068 €1 349 €12 728 €---
2016 112 €2 880 €1 161 €13 232 €---
2116 434 €2 685 €967 €13 748 €---
2216 762 €2 485 €766 €14 278 €---
2317 098 €2 277 €558 €14 820 €---
2417 440 €2 063 €344 €15 377 €---
2517 788 €1 842 €123 €15 947 €---
TOTAL354 239 €121 133 €55 670 €233 105 €17 016 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 105 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-5 105 €+7 427 €
2+2 322 €+1 740 €+582 €
3+2 322 €+1 840 €+482 €
4+2 322 €+1 942 €+380 €
5+2 322 €+2 047 €+275 €
6+2 322 €+2 155 €+167 €
7+2 322 €+2 265 €+57 €
8+2 322 €+2 378 €-56 €
9+2 322 €+2 494 €-172 €
10+2 322 €+2 612 €-290 €
11+2 322 €+2 733 €-411 €
12+2 322 €+2 858 €-536 €
13+2 322 €+2 985 €-663 €
14+2 322 €+3 116 €-794 €
15+2 322 €+3 249 €-927 €
16+2 322 €+3 386 €-1 064 €
17+2 322 €+3 527 €-1 205 €
18+2 322 €+3 671 €-1 349 €
19+2 322 €+3 818 €-1 496 €
20+2 322 €+3 970 €-1 648 €
21+2 322 €+4 124 €-1 802 €
22+2 322 €+4 283 €-1 961 €
23+2 322 €+4 446 €-2 124 €
24+2 322 €+4 613 €-2 291 €
25+2 322 €+4 784 €-2 462 €
Total+58 050 €+69 932 €+-11 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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