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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBarret (16)
Surface123m²
Coût Total184 915€
Loyer Annuel13 380€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 625 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 005,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 34 m²), 3 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave

Proche de BARBEZIEUX Située dans un hameau au calme, maison mitoyenne d'environ 123 m² habitables sur un terrain de 1 694 m². Le rez-de-chaussée comprend une cuisine indépendante, un salon/salle à manger avec cheminée en pierre et insert, ainsi qu'une salle de bains. À l'étage, trois chambres et une pièce à aménager. DépendanceS non attenantes, double garage avec courette et puits commun. Jardin clos et arboré avec vue dégagée sur la campagne environnante. Assainissement individuel conforme, chauffage par climatisation. Travaux à prévoir.

Ville : Barret
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.487518, -0.203139
Total : 184 915€
Prix d'acquisition : 123 625€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 175 025€
Frais de notaire : 9 890€
Coût estimé : 9 890€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13380€/an
Fourchette totale : 884€ - 1407€/mois
Fourchette annuelle : 10607€ - 16878€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,44 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 157 €
Prix d'achat :123 625 €
Décote à l'achat :-31 532€ (-20.3%)
Marge achat-revente :-29 758€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 915€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 007,70€
Coût de l'assurance :16 180,06€
Taxe foncière : 1 338,03€/an
Soit par mois : 111,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie complète, réfection électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture/finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 12000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€/fenêtre = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 915 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 354 €
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -59 354 €
Résultat foncier Année 1 : -45 973 €(Déficit de 45 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +13 380 €
Charges déductibles : -7 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24573.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 356 €(65% de 123 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 922 €/an
Calcul : 80 356 € × 3,636% = 2 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 380 €59 360 €5 974 €-45 979 €21 400 €24 579 €24 579 €
213 648 €7 798 €5 813 €5 850 €--18 729 €
313 921 €7 631 €5 646 €6 290 €--12 440 €
414 199 €7 459 €5 474 €6 740 €--5 700 €
514 483 €7 281 €5 296 €7 202 €---
614 773 €7 097 €5 112 €7 676 €---
715 068 €6 907 €4 922 €8 161 €---
815 370 €6 711 €4 725 €8 659 €---
915 677 €6 508 €4 523 €9 169 €---
1015 991 €6 298 €4 313 €9 692 €---
1116 310 €6 082 €4 096 €10 229 €---
1216 637 €5 858 €3 873 €10 779 €---
1316 969 €5 627 €3 641 €11 343 €---
1417 309 €5 388 €3 403 €11 921 €---
1517 655 €5 141 €3 156 €12 514 €---
1618 008 €4 886 €2 901 €13 122 €---
1718 368 €4 623 €2 637 €13 746 €---
1818 736 €4 350 €2 365 €14 385 €---
1919 110 €4 069 €2 084 €15 041 €---
2019 493 €3 779 €1 794 €15 714 €---
2119 882 €3 479 €1 493 €16 404 €---
2220 280 €3 168 €1 183 €17 112 €---
2320 686 €2 848 €863 €17 838 €---
2421 099 €2 517 €532 €18 582 €---
2521 521 €2 175 €190 €19 347 €---
TOTAL428 574 €187 038 €86 008 €241 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 810 €-6 420 €+9 230 €
2+2 810 €0 €+2 810 €
3+2 810 €0 €+2 810 €
4+2 810 €0 €+2 810 €
5+2 810 €+451 €+2 359 €
6+2 810 €+2 303 €+507 €
7+2 810 €+2 448 €+362 €
8+2 810 €+2 598 €+212 €
9+2 810 €+2 751 €+59 €
10+2 810 €+2 908 €-98 €
11+2 810 €+3 069 €-259 €
12+2 810 €+3 234 €-424 €
13+2 810 €+3 403 €-593 €
14+2 810 €+3 576 €-766 €
15+2 810 €+3 754 €-944 €
16+2 810 €+3 937 €-1 127 €
17+2 810 €+4 124 €-1 314 €
18+2 810 €+4 316 €-1 506 €
19+2 810 €+4 512 €-1 702 €
20+2 810 €+4 714 €-1 904 €
21+2 810 €+4 921 €-2 111 €
22+2 810 €+5 133 €-2 323 €
23+2 810 €+5 351 €-2 541 €
24+2 810 €+5 575 €-2 765 €
25+2 810 €+5 804 €-2 994 €
Total+70 250 €+72 461 €+-2 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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