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Appartement à vendre

VilleSevran (93)
Surface61m²
Coût Total182 600€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 459,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Sans vis-à-vis

SECTEUR RECHERCHÉ !! PETIT PRIX !!

Votre agence Stéphane Plaza Sevran vous propose un appartement au sablons de 61m2 . Des travaux sont à prévoir. il se compose d'un séjour avec une cuisine semi ouverte de 30m² , 2 chambres le tout sans vis-à-vis . Un emplacement de premier choix qui vous permettra de faciliter votre quotidien , école primaire et maternelle , petit commerce de proximité à 2mn à pied , parc de la poudrerie à 1mn à pied et Lycée, Collège, gare RER B et son futur métro ligne 16 à moins de 15mn à pied.

Le + une place de parking en sous sol.

A VOIR D'URGENCE !! A VOS TÉLÉPHONES !! Copropriété de 307 lots - dont 157 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1800.00 euros.

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.942616, 2.545692
Total : 182 600€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 170 600€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 793€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 9512€ - 14741€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 243,9 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 878 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+13 122€ (+9.6%)
Marge achat-revente :-45 722€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 712,45€
Coût de l'assurance :15 977,50€
Taxe foncière : 1 184,10€/an
Soit par mois : 98,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 986,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine anciens et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (6 m²): 1200€/m² × 6 = 7200€ (incluant équipements et finitions), Main d'œuvre: 30% soit 2160€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 30% soit 3600€
  • Chambres:1 400€
    Revêtement de sol et peinture murs (20 m²): Parquet flottant 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 40% soit 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 353 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -30 353 €
Résultat foncier Année 1 : -18 512 €(Déficit de 18 512 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 753 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -9 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7811.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €30 359 €6 135 €-18 518 €10 700 €7 818 €7 818 €
212 078 €9 596 €5 972 €2 482 €--5 335 €
312 319 €9 427 €5 804 €2 892 €--2 443 €
412 566 €9 253 €5 630 €3 313 €---
512 817 €9 072 €5 449 €3 745 €---
613 073 €8 886 €5 263 €4 188 €---
713 335 €8 693 €5 070 €4 642 €---
813 602 €8 493 €4 870 €5 109 €---
913 874 €8 286 €4 663 €5 587 €---
1014 151 €8 073 €4 449 €6 078 €---
1114 434 €7 852 €4 228 €6 583 €---
1214 723 €7 623 €4 000 €7 100 €---
1315 017 €7 386 €3 763 €7 631 €---
1415 318 €7 141 €3 518 €8 176 €---
1515 624 €6 888 €3 265 €8 736 €---
1615 936 €6 626 €3 003 €9 310 €---
1716 255 €6 355 €2 732 €9 900 €---
1816 580 €6 074 €2 451 €10 506 €---
1916 912 €5 784 €2 161 €11 128 €---
2017 250 €5 484 €1 861 €11 766 €---
2117 595 €5 174 €1 550 €12 421 €---
2217 947 €4 852 €1 229 €13 095 €---
2318 306 €4 520 €897 €13 786 €---
2418 672 €4 176 €553 €14 496 €---
2519 045 €3 820 €197 €15 225 €---
TOTAL379 269 €199 892 €88 712 €179 377 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-3 210 €+5 697 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €+261 €+2 226 €
5+2 487 €+1 123 €+1 364 €
6+2 487 €+1 256 €+1 231 €
7+2 487 €+1 393 €+1 094 €
8+2 487 €+1 533 €+954 €
9+2 487 €+1 676 €+811 €
10+2 487 €+1 824 €+663 €
11+2 487 €+1 975 €+512 €
12+2 487 €+2 130 €+357 €
13+2 487 €+2 289 €+198 €
14+2 487 €+2 453 €+34 €
15+2 487 €+2 621 €-134 €
16+2 487 €+2 793 €-306 €
17+2 487 €+2 970 €-483 €
18+2 487 €+3 152 €-665 €
19+2 487 €+3 338 €-851 €
20+2 487 €+3 530 €-1 043 €
21+2 487 €+3 726 €-1 239 €
22+2 487 €+3 928 €-1 441 €
23+2 487 €+4 136 €-1 649 €
24+2 487 €+4 349 €-1 862 €
25+2 487 €+4 567 €-2 080 €
Total+62 175 €+53 813 €+8 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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