Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleLadignac-le-Long (87)
Surface98m²
Coût Total114 448€
Loyer Annuel8 518€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 887,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 98 m², Bâtiment de 1 étage, 5 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Salle à manger, Terrain de 74 m²

Idéal pour investissement locatif ou premier achat. Maison située proche du lac de Ladignac-le-long. Elle propose quatre chambres dont une en rez-de-chaussée avec sa salle d'eau et wc. Une cuisine ouverte sur salle à manger et salon. A l'étage trois chambres, une salle d'eau. Insert granulés. Commerces de proximité à deux pas.

Ville : Ladignac-le-Long
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.572370, 1.070660
Total : 114 448€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 20 488€
Valeur du bien : 107 488€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8518€/an
Fourchette totale : 562€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6745€ - 10758€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :33,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 886,17€
Coût de l'assurance :10 014,20€
Taxe foncière : 851,83€/an
Soit par mois : 70,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'insert granulés
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 488 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 928€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 40€/m² = 3920€, Main d'œuvre: 8€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:0€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:0€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ladignac-le-Long (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 728€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 518 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 448 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 488 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 662 €
Revenus locatifs : +8 518 €
Charges déductibles : -25 662 €
Résultat foncier Année 1 : -17 143 €(Déficit de 17 143 €)
Imputable sur revenu global : 17 143 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 174 €/an
Revenus locatifs : +8 518 €
Charges déductibles : -5 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 345 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 518 €25 665 €3 925 €-17 147 €17 147 €--
28 689 €5 074 €3 822 €3 614 €---
38 862 €4 967 €3 715 €3 895 €---
49 040 €4 857 €3 604 €4 183 €---
59 220 €4 742 €3 490 €4 478 €---
69 405 €4 624 €3 371 €4 781 €---
79 593 €4 501 €3 248 €5 092 €---
89 785 €4 374 €3 121 €5 411 €---
99 981 €4 242 €2 990 €5 738 €---
1010 180 €4 106 €2 853 €6 074 €---
1110 384 €3 965 €2 712 €6 419 €---
1210 591 €3 819 €2 566 €6 773 €---
1310 803 €3 668 €2 415 €7 136 €---
1411 019 €3 511 €2 259 €7 508 €---
1511 240 €3 349 €2 097 €7 890 €---
1611 464 €3 182 €1 929 €8 283 €---
1711 694 €3 008 €1 756 €8 686 €---
1811 928 €2 828 €1 576 €9 099 €---
1912 166 €2 642 €1 390 €9 524 €---
2012 410 €2 449 €1 197 €9 960 €---
2112 658 €2 250 €998 €10 408 €---
2212 911 €2 044 €791 €10 867 €---
2313 169 €1 830 €577 €11 339 €---
2413 432 €1 609 €356 €11 824 €---
2513 701 €1 379 €127 €12 322 €---
TOTAL272 843 €108 684 €56 886 €164 159 €17 147 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 144 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 789 €-5 144 €+6 933 €
2+1 789 €+1 084 €+705 €
3+1 789 €+1 169 €+620 €
4+1 789 €+1 255 €+534 €
5+1 789 €+1 343 €+446 €
6+1 789 €+1 434 €+355 €
7+1 789 €+1 528 €+261 €
8+1 789 €+1 623 €+166 €
9+1 789 €+1 722 €+67 €
10+1 789 €+1 822 €-33 €
11+1 789 €+1 926 €-137 €
12+1 789 €+2 032 €-243 €
13+1 789 €+2 141 €-352 €
14+1 789 €+2 252 €-463 €
15+1 789 €+2 367 €-578 €
16+1 789 €+2 485 €-696 €
17+1 789 €+2 606 €-817 €
18+1 789 €+2 730 €-941 €
19+1 789 €+2 857 €-1 068 €
20+1 789 €+2 988 €-1 199 €
21+1 789 €+3 122 €-1 333 €
22+1 789 €+3 260 €-1 471 €
23+1 789 €+3 402 €-1 613 €
24+1 789 €+3 547 €-1 758 €
25+1 789 €+3 696 €-1 907 €
Total+44 725 €+49 248 €+-4 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →