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Charmante longere 3 chambres

VilleÉgriselles-le-Bocage (89)
Surface120
Coût Total201 722
Loyer Annuel11 635
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 165,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

TRANSAXIA SAINT VALERIEN, ORIOL Roland  Maison de 120 m² au sol comprenant : Entrée dans cuisine dinatoire, salon avec cheminée insert,2 cgambres ,une salle d'eau avec wc. A l'étage : grande pièce palière ,une chambre, une salle de bains avec wc.terrain clos et arboré de 1671 m² 2 garages .Habitable de suite mais a rafraichir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Roland Oriol  indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de BCI Tranxaxia immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 413510165, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société BCI Transaxia France.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Égriselles-le-Bocage
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.120230, 3.181430
Total : 201 722
Prix d'acquisition : 139 900
Travaux : 50 630
Valeur du bien : 190 530
Frais de notaire : 11 192
Coût estimé : 11 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11635€/an
Fourchette totale : 761€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 9137€ - 14816€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 000
Prix d'achat :139 900
Décote à l'achat :-19 100 (-12.0%)
Marge achat-revente :-42 722€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 722
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 042,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 824,97
Coût de l'assurance :17 146,37
Taxe foncière : 1 163,52€/an
Soit par mois : 96,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 630(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Égriselles-le-Bocage (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 722 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 990
Revenus locatifs : +11 635
Charges déductibles : -58 990
Résultat foncier Année 1 : -47 355(Déficit de 47 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 955
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 360 €/an
Revenus locatifs : +11 635
Charges déductibles : -8 360
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25955.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 63558 9976 517-47 36121 400 €25 961 €25 961 €
211 8688 1916 3413 677--22 284 €
312 1058 0096 1594 097--18 187 €
412 3477 8215 9714 527--13 661 €
512 5947 6265 7774 968--8 693 €
612 8467 4265 5765 420--3 272 €
713 1037 2185 3695 885---
813 3657 0045 1556 361---
913 6336 7834 9346 850---
1013 9056 5544 7057 351---
1114 1836 3184 4697 865---
1214 4676 0744 2258 393---
1314 7565 8223 9728 934---
1415 0515 5613 7129 490---
1515 3525 2923 44310 060---
1615 6595 0143 16510 646---
1715 9734 7272 87711 246---
1816 2924 4302 58011 863---
1916 6184 1232 27312 495---
2016 9503 8061 95713 144---
2117 2893 4781 62913 811---
2217 6353 1401 29114 495---
2317 9882 79094115 197---
2418 3482 42958015 918---
2518 7152 05620716 658---
TOTAL372 680190 68993 825181 99121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 991
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 443-6 420+8 863
2+2 4430+2 443
3+2 4430+2 443
4+2 4430+2 443
5+2 4430+2 443
6+2 4430+2 443
7+2 443+784+1 659
8+2 443+1 908+535
9+2 443+2 055+388
10+2 443+2 205+238
11+2 443+2 360+83
12+2 443+2 518-75
13+2 443+2 680-237
14+2 443+2 847-404
15+2 443+3 018-575
16+2 443+3 194-751
17+2 443+3 374-931
18+2 443+3 559-1 116
19+2 443+3 749-1 306
20+2 443+3 943-1 500
21+2 443+4 143-1 700
22+2 443+4 349-1 906
23+2 443+4 559-2 116
24+2 443+4 775-2 332
25+2 443+4 998-2 555
Total+61 075+54 597+6 478
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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