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Charmante longere 3 chambres

Bien expiré
VilleÉgriselles-le-Bocage (89)
Surface120m²
Coût Total201 722€
Loyer Annuel11 635€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 165,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

TRANSAXIA SAINT VALERIEN, ORIOL Roland  Maison de 120 m² au sol comprenant : Entrée dans cuisine dinatoire, salon avec cheminée insert,2 cgambres ,une salle d'eau avec wc. A l'étage : grande pièce palière ,une chambre, une salle de bains avec wc.terrain clos et arboré de 1671 m² 2 garages .Habitable de suite mais a rafraichir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Roland Oriol  indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de BCI Tranxaxia immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 413510165, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société BCI Transaxia France.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Égriselles-le-Bocage
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.120230, 3.181430
Total : 201 722€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 50 630€
Valeur du bien : 190 530€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11635€/an
Fourchette totale : 761€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 9137€ - 14816€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 000 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-19 100€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-42 722€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 722€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 042,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 824,97€
Coût de l'assurance :17 146,37€
Taxe foncière : 1 163,52€/an
Soit par mois : 96,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 630 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Égriselles-le-Bocage (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 722 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 990 €
Revenus locatifs : +11 635 €
Charges déductibles : -58 990 €
Résultat foncier Année 1 : -47 355 €(Déficit de 47 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 360 €/an
Revenus locatifs : +11 635 €
Charges déductibles : -8 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25955.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 635 €58 997 €6 517 €-47 361 €21 400 €25 961 €25 961 €
211 868 €8 191 €6 341 €3 677 €--22 284 €
312 105 €8 009 €6 159 €4 097 €--18 187 €
412 347 €7 821 €5 971 €4 527 €--13 661 €
512 594 €7 626 €5 777 €4 968 €--8 693 €
612 846 €7 426 €5 576 €5 420 €--3 272 €
713 103 €7 218 €5 369 €5 885 €---
813 365 €7 004 €5 155 €6 361 €---
913 633 €6 783 €4 934 €6 850 €---
1013 905 €6 554 €4 705 €7 351 €---
1114 183 €6 318 €4 469 €7 865 €---
1214 467 €6 074 €4 225 €8 393 €---
1314 756 €5 822 €3 972 €8 934 €---
1415 051 €5 561 €3 712 €9 490 €---
1515 352 €5 292 €3 443 €10 060 €---
1615 659 €5 014 €3 165 €10 646 €---
1715 973 €4 727 €2 877 €11 246 €---
1816 292 €4 430 €2 580 €11 863 €---
1916 618 €4 123 €2 273 €12 495 €---
2016 950 €3 806 €1 957 €13 144 €---
2117 289 €3 478 €1 629 €13 811 €---
2217 635 €3 140 €1 291 €14 495 €---
2317 988 €2 790 €941 €15 197 €---
2418 348 €2 429 €580 €15 918 €---
2518 715 €2 056 €207 €16 658 €---
TOTAL372 680 €190 689 €93 825 €181 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 443 €-6 420 €+8 863 €
2+2 443 €0 €+2 443 €
3+2 443 €0 €+2 443 €
4+2 443 €0 €+2 443 €
5+2 443 €0 €+2 443 €
6+2 443 €0 €+2 443 €
7+2 443 €+784 €+1 659 €
8+2 443 €+1 908 €+535 €
9+2 443 €+2 055 €+388 €
10+2 443 €+2 205 €+238 €
11+2 443 €+2 360 €+83 €
12+2 443 €+2 518 €-75 €
13+2 443 €+2 680 €-237 €
14+2 443 €+2 847 €-404 €
15+2 443 €+3 018 €-575 €
16+2 443 €+3 194 €-751 €
17+2 443 €+3 374 €-931 €
18+2 443 €+3 559 €-1 116 €
19+2 443 €+3 749 €-1 306 €
20+2 443 €+3 943 €-1 500 €
21+2 443 €+4 143 €-1 700 €
22+2 443 €+4 349 €-1 906 €
23+2 443 €+4 559 €-2 116 €
24+2 443 €+4 775 €-2 332 €
25+2 443 €+4 998 €-2 555 €
Total+61 075 €+54 597 €+6 478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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