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Appartement TT3 - lumineux - calme - Montjovis

VilleLimoges (87)
Surface60
Coût Total85 500
Loyer Annuel6 213
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois-228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 lumineux de 60m² situé au 5ème étage d'une résidence sécurisée de 8 étages à Limoges, quartier Montjovis. La résidence de 28 appartements est en retrait de la rue, au calme. Idéalement placé, dans une copropriété avec ascenseur, Cet appartement T3 avec garage et cave, se compose d'un salon spacieux de 18.7m2 offrant une belle luminosité, de deux chambres de 10.7m2 , d'une cuisine indépendante de 7.2m2, d'une salle de bain de 3.7m2 et d'un WC séparé. Salon et cuisine donnent sur une loggia. En bon état général. Nécessite un rafraichissement. Emplacement idéal, à deux pas d'une école, très appréciable pour les familles , des transports publics permettant de se déplacer facilement sans voiture, proche des commodités et des services du quartier. Chauffage individuel au gaz. Charges mensuelles chauffage et électricité 100€/mois Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Merci aux professionnels de l'immobilier de s'abstenir.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.842010, 1.245390
Total : 85 500
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 4 500
Valeur du bien : 79 500
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 413€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4952€ - 7796€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 470,39 €/m²
Basé sur :336 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 223
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-13 223 (-15.0%)
Marge achat-revente :2 723€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 538,42
Coût de l'assurance :7 481,25
Taxe foncière : 1 168,00€/an
Soit par mois : 97,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des 3 fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des parquets dans les 2 chambres, peinture des murs
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 18.7 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 168 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 237
Revenus locatifs : +6 213
Charges déductibles : -11 237
Résultat foncier Année 1 : -5 024(Déficit de 5 024 €)
Imputable sur revenu global : 5 024
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 737 €/an
Revenus locatifs : +6 213
Charges déductibles : -6 737
Résultat foncier Années 2+ : -524 €/an(Déficit de 524 €)
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 21311 2402 873-5 0275 027 €--
26 3376 6642 797-326326 €--
36 4646 5852 718-121121 €--
46 5946 5032 63690---
56 7256 4192 552307---
66 8606 3312 464529---
76 9976 2412 374756---
87 1376 1472 280990---
97 2806 0512 1831 229---
107 4255 9512 0831 475---
117 5745 8471 9801 727---
127 7255 7401 8731 985---
137 8805 6291 7622 251---
148 0375 5151 6472 523---
158 1985 3961 5292 802---
168 3625 2731 4063 089---
178 5295 1461 2793 383---
188 7005 0151 1483 685---
198 8744 8791 0123 995---
209 0514 7398714 313---
219 2334 5937264 639---
229 4174 4435764 974---
239 6054 2874205 318---
249 7984 1262595 671---
259 9943 960926 034---
TOTAL199 011142 72041 53856 2915 474Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 642
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 291
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305-1 508+2 813
2+1 305-98+1 403
3+1 305-36+1 341
4+1 305+27+1 278
5+1 305+92+1 213
6+1 305+159+1 146
7+1 305+227+1 078
8+1 305+297+1 008
9+1 305+369+936
10+1 305+442+863
11+1 305+518+787
12+1 305+596+709
13+1 305+675+630
14+1 305+757+548
15+1 305+841+464
16+1 305+927+378
17+1 305+1 015+290
18+1 305+1 106+199
19+1 305+1 198+107
20+1 305+1 294+11
21+1 305+1 392-87
22+1 305+1 492-187
23+1 305+1 596-291
24+1 305+1 701-396
25+1 305+1 810-505
Total+32 625+16 887+15 738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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