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Appartement

VilleQuincy-sous-Sénart (91)
Surface89m²
Coût Total225 160€
Loyer Annuel16 091€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 241,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Cuisine américaine équipée

Appartement 4 pièces d'une surface de 88,30 m² avec box et cave composé ainsi : Une entrée avec dressing, une cuisine aménagée et équipée pouvant être ouverte sur le salon, un séjour double donnant accès à un grand balcon de 8 m² et possibilité de faire une 3ème chambre, un dégagement, 2 chambres dont une avec gd placard, une salle d'eau et d'un WC séparé. Les + : Une cave, double vitrage PVC et volets électriques partout. Cuisine et électroménager de bonne qualité. Classe énergie D - Les coûts sont estimés en fonction des caractéristiques de votre logement et pour une utilisation standard. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1 260 € et 1 750 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. (abonnement compris)

Ville : Quincy-sous-Sénart
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91480
Coordonnées : 48.674845, 2.535197
Total : 225 160€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 9 700€
Valeur du bien : 209 200€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 15.07€/m²/mois
Fourchette : 13.20€ - 17.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16091€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 14095€ - 18371€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 260,4 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 176 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-90 676€ (-31.2%)
Marge achat-revente :65 016€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :65,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 591,57€
Coût de l'assurance :19 701,50€
Taxe foncière : 1 609,15€/an
Soit par mois : 134,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 23178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des fixtures et peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager en bon état mais fixtures légèrement datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour des luminaires.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 700 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, car le DPE est D et ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 100€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 175€/m² = 2100€ (incluant peinture et mise à jour des fixtures). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (peinture des murs). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quincy-sous-Sénart (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 543 €
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -19 543 €
Résultat foncier Année 1 : -3 452 €(Déficit de 3 452 €)
Imputable sur revenu global : 3 452 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 843 €/an
Revenus locatifs : +16 091 €
Charges déductibles : -9 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 248 €/an
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 091 €19 551 €7 453 €-3 459 €3 459 €--
216 413 €9 651 €7 254 €6 762 €---
316 742 €9 445 €7 048 €7 296 €---
417 076 €9 232 €6 835 €7 844 €---
517 418 €9 012 €6 615 €8 406 €---
617 766 €8 784 €6 387 €8 982 €---
718 122 €8 549 €6 152 €9 573 €---
818 484 €8 305 €5 908 €10 179 €---
918 854 €8 054 €5 656 €10 800 €---
1019 231 €7 793 €5 396 €11 438 €---
1119 615 €7 524 €5 127 €12 091 €---
1220 008 €7 246 €4 848 €12 762 €---
1320 408 €6 958 €4 560 €13 450 €---
1420 816 €6 660 €4 263 €14 156 €---
1521 232 €6 352 €3 955 €14 880 €---
1621 657 €6 034 €3 637 €15 623 €---
1722 090 €5 705 €3 308 €16 385 €---
1822 532 €5 365 €2 967 €17 167 €---
1922 983 €5 013 €2 616 €17 970 €---
2023 442 €4 649 €2 252 €18 793 €---
2123 911 €4 273 €1 876 €19 638 €---
2224 389 €3 884 €1 487 €20 505 €---
2324 877 €3 482 €1 084 €21 395 €---
2425 375 €3 066 €668 €22 309 €---
2525 882 €2 636 €238 €23 246 €---
TOTAL515 414 €177 222 €107 592 €338 192 €3 459 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 038 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 379 €-1 038 €+4 417 €
2+3 379 €+2 029 €+1 350 €
3+3 379 €+2 189 €+1 190 €
4+3 379 €+2 353 €+1 026 €
5+3 379 €+2 522 €+857 €
6+3 379 €+2 695 €+684 €
7+3 379 €+2 872 €+507 €
8+3 379 €+3 054 €+325 €
9+3 379 €+3 240 €+139 €
10+3 379 €+3 431 €-52 €
11+3 379 €+3 627 €-248 €
12+3 379 €+3 829 €-450 €
13+3 379 €+4 035 €-656 €
14+3 379 €+4 247 €-868 €
15+3 379 €+4 464 €-1 085 €
16+3 379 €+4 687 €-1 308 €
17+3 379 €+4 916 €-1 537 €
18+3 379 €+5 150 €-1 771 €
19+3 379 €+5 391 €-2 012 €
20+3 379 €+5 638 €-2 259 €
21+3 379 €+5 891 €-2 512 €
22+3 379 €+6 152 €-2 773 €
23+3 379 €+6 419 €-3 040 €
24+3 379 €+6 693 €-3 314 €
25+3 379 €+6 974 €-3 595 €
Total+84 475 €+101 458 €+-16 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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