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Appartement - 2 pièce(s) - 50 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface50m²
Coût Total94 000€
Loyer Annuel9 356€
Rentabilité9.95%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur, artisan ou marchand de biens !

Situé au rez-de-chaussée d'une copropriété sécurisée, ce local traversant et lumineux offre une excellente opportunité de créer un agréable T2.

Grâce à son petit prix, ce bien constitue un excellent projet de valorisation, que ce soit pour un investissement locatif ou une revente après travaux.

Les atouts du bien :

  • Local traversant, très lumineux

  • Belle configuration permettant l'aménagement d'un futur T2

  • Kitchenette existante

  • WC déjà en place

  • Chauffage collectif

  • Rez-de-chaussée facilement accessible

  • Copropriété fermée et sécurisée

  • Stationnement facile et gratuit au pied de l'immeuble

  • Proximité des commerces, transports et commodités

Une belle opportunité pour les acquéreurs souhaitant créer un logement à leur image tout en bénéficiant d'un emplacement pratique et recherché sur Grenoble.

À découvrir rapidement !

Cette annonce référence 343306 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier STEPHANIE LION (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 89294497600018.

Prix du bien : 75 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété :

Pas de procédure en cours.

Nombre de lots : 165

Charges prévisionnelles annuelles : 1 220,00 €

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : STEPHANIE LION

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.179104, 5.702112
Total : 94 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9356€/an
Fourchette totale : 629€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 7551€ - 11592€/an
Rentabilité brute :9.95%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 306,95 €/m²
Basé sur :730 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 347 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-40 347€ (-35.0%)
Marge achat-revente :21 347€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 486,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 917,43€
Coût de l'assurance :7 050,00€
Taxe foncière : 935,58€/an
Soit par mois : 77,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,67€/mois
Soit par an : 1 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'eau chaude sanitaire, gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la kitchenette existante par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la petite pièce
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Coût d'une pompe à chaleur air-eau estimé à 13000€ incluant la pose. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 356 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 220 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 546 €
Revenus locatifs : +9 356 €
Charges déductibles : -18 546 €
Résultat foncier Année 1 : -9 190 €(Déficit de 9 190 €)
Imputable sur revenu global : 9 190 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 546 €/an
Revenus locatifs : +9 356 €
Charges déductibles : -5 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 810 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 356 €18 549 €3 112 €-9 193 €9 193 €--
29 543 €5 466 €3 029 €4 077 €---
39 734 €5 380 €2 943 €4 354 €---
49 928 €5 291 €2 854 €4 637 €---
510 127 €5 199 €2 762 €4 928 €---
610 330 €5 104 €2 667 €5 225 €---
710 536 €5 006 €2 568 €5 530 €---
810 747 €4 904 €2 467 €5 843 €---
910 962 €4 799 €2 361 €6 163 €---
1011 181 €4 690 €2 253 €6 491 €---
1111 405 €4 578 €2 140 €6 827 €---
1211 633 €4 462 €2 024 €7 171 €---
1311 865 €4 341 €1 904 €7 524 €---
1412 103 €4 217 €1 780 €7 885 €---
1512 345 €4 089 €1 651 €8 256 €---
1612 592 €3 956 €1 518 €8 636 €---
1712 843 €3 818 €1 381 €9 025 €---
1813 100 €3 676 €1 239 €9 424 €---
1913 362 €3 530 €1 092 €9 833 €---
2013 630 €3 378 €940 €10 252 €---
2113 902 €3 221 €783 €10 682 €---
2214 180 €3 058 €621 €11 122 €---
2314 464 €2 890 €453 €11 574 €---
2414 753 €2 717 €279 €12 036 €---
2515 048 €2 537 €100 €12 511 €---
TOTAL299 668 €118 857 €44 917 €180 811 €9 193 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 758 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-2 758 €+4 723 €
2+1 965 €+1 223 €+742 €
3+1 965 €+1 306 €+659 €
4+1 965 €+1 391 €+574 €
5+1 965 €+1 478 €+487 €
6+1 965 €+1 568 €+397 €
7+1 965 €+1 659 €+306 €
8+1 965 €+1 753 €+212 €
9+1 965 €+1 849 €+116 €
10+1 965 €+1 947 €+18 €
11+1 965 €+2 048 €-83 €
12+1 965 €+2 151 €-186 €
13+1 965 €+2 257 €-292 €
14+1 965 €+2 366 €-401 €
15+1 965 €+2 477 €-512 €
16+1 965 €+2 591 €-626 €
17+1 965 €+2 707 €-742 €
18+1 965 €+2 827 €-862 €
19+1 965 €+2 950 €-985 €
20+1 965 €+3 076 €-1 111 €
21+1 965 €+3 204 €-1 239 €
22+1 965 €+3 337 €-1 372 €
23+1 965 €+3 472 €-1 507 €
24+1 965 €+3 611 €-1 646 €
25+1 965 €+3 753 €-1 788 €
Total+49 125 €+54 243 €+-5 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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