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Immeuble de rapport

VilleSaint-Amand-les-Eaux (59)
Surface180m²
Coût Total256 700€
Loyer Annuel23 763€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport haute rentabilité : 12% brute (7% nette)

4 biens immobiliers (appartements), idéal pour investisseur recherchant un rendement immédiat et défiscalisation.

📍 Localisation : Saint Amand les Eaux (centre-ville)

🏢 Typologie : immeuble de 4 appartements

💰 Revenus locatifs mensuels : 2150€ dont 200€ de charges

Appartement 30 m² : 450 € Appartement 50 m² : 550 € Appartement 50 m² : 570 € Appartement 50 m² : 580 €

👉 Total mensuel : 2 150 € 👉 Total annuel : 25 800 €

Prix de vente : 199 000 € net vendeur Revenus annuels : 25 800 €

Détail des lots :

🏢 Appartement 1

Surface : 50 m² 1 chambre Loyer : 550 € DPE : F

🏢 Appartement 2

Surface : 30 m² Duplex Loyer : 450 € DPE : D

🏢 Appartement 3

Surface : 50 m² 2 chambres Loyer : 580 € DPE : D

🏢 Appartement 4

Surface : 50 m² 2 chambres Loyer : 570 € DPE : E

Points forts :

✔️ Hyper centre de Saint Amand les Eaux

✔️ Secteur recherché à la location

✔️ Bonne rentabilité

✔️ DPE corrects peu de contraintes à court terme mais défiscalisation possible

Ville : Saint-Amand-les-Eaux
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59230
Coordonnées : 50.448220, 3.428640
Total : 256 700€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 240 700€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.00€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1980€/mois
Loyer annuel estimé : 23763€/an
Fourchette totale : 1607€ - 2440€/mois
Fourchette annuelle : 19289€ - 29274€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 922,39 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 030 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-146 030€ (-42.2%)
Marge achat-revente :89 330€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 339,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 662,80€
Coût de l'assurance :22 461,25€
Taxe foncière : 2 376,29€/an
Soit par mois : 198,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 980,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien dans l'appartement 1 (DPE F)
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement 1 - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'appartement 1
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 50 m²)
Raison: DPE F - Appartement 1 - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique dans l'appartement 1
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement 1 - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager manquant et rafraîchissement des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant l'électroménager et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-les-Eaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 763 €/an
Calcul : 1 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 376 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 864 €
Revenus locatifs : +23 763 €
Charges déductibles : -54 864 €
Résultat foncier Année 1 : -31 101 €(Déficit de 31 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 164 €/an
Revenus locatifs : +23 763 €
Charges déductibles : -14 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9701.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 763 €54 872 €8 498 €-31 109 €21 400 €9 709 €9 709 €
224 238 €13 945 €8 270 €10 293 €---
324 723 €13 710 €8 036 €11 013 €---
425 217 €13 467 €7 793 €11 750 €---
525 722 €13 216 €7 542 €12 505 €---
626 236 €12 957 €7 282 €13 280 €---
726 761 €12 688 €7 013 €14 073 €---
827 296 €12 410 €6 736 €14 886 €---
927 842 €12 123 €6 449 €15 719 €---
1028 399 €11 827 €6 152 €16 572 €---
1128 967 €11 520 €5 845 €17 447 €---
1229 546 €11 202 €5 527 €18 344 €---
1330 137 €10 874 €5 199 €19 263 €---
1430 740 €10 535 €4 860 €20 205 €---
1531 355 €10 184 €4 509 €21 171 €---
1631 982 €9 821 €4 146 €22 161 €---
1732 621 €9 446 €3 771 €23 176 €---
1833 274 €9 058 €3 383 €24 216 €---
1933 939 €8 657 €2 982 €25 283 €---
2034 618 €8 242 €2 567 €26 376 €---
2135 310 €7 813 €2 138 €27 497 €---
2236 017 €7 370 €1 695 €28 647 €---
2336 737 €6 911 €1 236 €29 826 €---
2437 472 €6 437 €762 €31 035 €---
2538 221 €5 947 €272 €32 275 €---
TOTAL761 133 €305 231 €122 663 €455 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 455 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 990 €-6 420 €+11 410 €
2+4 990 €+175 €+4 815 €
3+4 990 €+3 304 €+1 686 €
4+4 990 €+3 525 €+1 465 €
5+4 990 €+3 752 €+1 238 €
6+4 990 €+3 984 €+1 006 €
7+4 990 €+4 222 €+768 €
8+4 990 €+4 466 €+524 €
9+4 990 €+4 716 €+274 €
10+4 990 €+4 972 €+18 €
11+4 990 €+5 234 €-244 €
12+4 990 €+5 503 €-513 €
13+4 990 €+5 779 €-789 €
14+4 990 €+6 062 €-1 072 €
15+4 990 €+6 351 €-1 361 €
16+4 990 €+6 648 €-1 658 €
17+4 990 €+6 953 €-1 963 €
18+4 990 €+7 265 €-2 275 €
19+4 990 €+7 585 €-2 595 €
20+4 990 €+7 913 €-2 923 €
21+4 990 €+8 249 €-3 259 €
22+4 990 €+8 594 €-3 604 €
23+4 990 €+8 948 €-3 958 €
24+4 990 €+9 310 €-4 320 €
25+4 990 €+9 682 €-4 692 €
Total+124 750 €+136 771 €+-12 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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