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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface150m²
Coût Total255 100€
Loyer Annuel16 178€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 1 chambre, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON de ville à rénover de 150 m2 environ, ANGOULEME centre, cave, jardin de 418 m2.

Contactez-nous pour organiser une visite

Florent GADRAT, A.C.I. Tel : O6-72-86-OO-65 N° RSAC : 883677536 Angoulême E.I.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.649717, 0.164234
Total : 255 100€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 76 900€
Valeur du bien : 241 900€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16178€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 12833€ - 20394€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 819,57 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 935 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-107 935€ (-39.5%)
Marge achat-revente :17 835€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 355,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 259,65€
Coût de l'assurance :22 321,25€
Taxe foncière : 1 617,78€/an
Soit par mois : 134,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 348,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en bois abîmé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation sous-sol
Réparation et nettoyage du sous-sol en très mauvais état
Quantité: sous-sol (environ 50 m²)
Raison: État 1/5 visible - sous-sol en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 900 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 000€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 1000€/fenêtre = 19000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Réparation sous-sol:3 500€
    Réparation sous-sol: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 178 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 303 €
Revenus locatifs : +16 178 €
Charges déductibles : -88 303 €
Résultat foncier Année 1 : -72 125 €(Déficit de 72 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 403 €/an
Revenus locatifs : +16 178 €
Charges déductibles : -11 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 775 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50725.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 178 €88 312 €8 901 €-72 134 €21 400 €50 734 €50 734 €
216 501 €11 179 €8 669 €5 322 €--45 412 €
316 831 €10 939 €8 428 €5 893 €--39 519 €
417 168 €10 690 €8 179 €6 478 €--33 041 €
517 511 €10 431 €7 921 €7 080 €--25 961 €
617 862 €10 164 €7 653 €7 698 €--18 263 €
718 219 €9 887 €7 376 €8 332 €--9 932 €
818 583 €9 600 €7 089 €8 983 €--948 €
918 955 €9 303 €6 792 €9 652 €---
1019 334 €8 995 €6 484 €10 339 €---
1119 721 €8 676 €6 165 €11 045 €---
1220 115 €8 346 €5 835 €11 769 €---
1320 517 €8 003 €5 493 €12 514 €---
1420 928 €7 649 €5 138 €13 279 €---
1521 346 €7 282 €4 771 €14 065 €---
1621 773 €6 901 €4 391 €14 872 €---
1722 209 €6 507 €3 996 €15 702 €---
1822 653 €6 099 €3 588 €16 554 €---
1923 106 €5 676 €3 165 €17 430 €---
2023 568 €5 238 €2 727 €18 330 €---
2124 039 €4 784 €2 274 €19 255 €---
2224 520 €4 314 €1 804 €20 206 €---
2325 010 €3 827 €1 317 €21 183 €---
2425 511 €3 323 €812 €22 188 €---
2526 021 €2 801 €290 €23 220 €---
TOTAL518 179 €268 925 €129 260 €249 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 397 €-6 420 €+9 817 €
2+3 397 €0 €+3 397 €
3+3 397 €0 €+3 397 €
4+3 397 €0 €+3 397 €
5+3 397 €0 €+3 397 €
6+3 397 €0 €+3 397 €
7+3 397 €0 €+3 397 €
8+3 397 €0 €+3 397 €
9+3 397 €+2 611 €+786 €
10+3 397 €+3 102 €+295 €
11+3 397 €+3 313 €+84 €
12+3 397 €+3 531 €-134 €
13+3 397 €+3 754 €-357 €
14+3 397 €+3 984 €-587 €
15+3 397 €+4 219 €-822 €
16+3 397 €+4 462 €-1 065 €
17+3 397 €+4 710 €-1 313 €
18+3 397 €+4 966 €-1 569 €
19+3 397 €+5 229 €-1 832 €
20+3 397 €+5 499 €-2 102 €
21+3 397 €+5 777 €-2 380 €
22+3 397 €+6 062 €-2 665 €
23+3 397 €+6 355 €-2 958 €
24+3 397 €+6 656 €-3 259 €
25+3 397 €+6 966 €-3 569 €
Total+84 925 €+74 776 €+10 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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